В последние годы крайне популярны среди предпринимателей договорные отношения по субаренде недвижимости. Соответствующие типы сделок имеют свои особенности.

Субаренда нежилого помещения

Под субарендой Гражданским кодексом России понимается определенный тип правовых отношений, когда контрагентом владельца недвижимого имущества, арендующим у последнего по контракту эту недвижимость, заключается с представителем третьей стороны еще один договор аренды.

Законодатель в подобной ситуации позволяет увеличивать размер арендной оплаты новом договоре, поэтому бизнесмены нередко передают в субаренду какой-либо склад, цех, гараж или офис.

В ГК РФ о субаренде упоминается в различных статьях, что делает эти правоотношения довольно актуальными для субъектов предпринимательства. Предприятие, взяв в наем какое-либо помещение, в дальнейшем получает выгоду, сдавая его по более высокой стоимости. Чаще всего в данной ситуации предмет сделки — это коммерческое недвижимое имущество.

Законодатель подробно расписывает условия, при которых предприятие, получившее по договору субаренды недвижимость, может само становиться арендодателем. В свою очередь, их контрагентам также не возбраняется заниматься сдачей в субаренду это же недвижимое имущество. В теории цепь подобных правовых отношений может быть довольно значительной.

Примечательно, что ст. 615 Гражданского кодекса России предусматривает сдачу недвижимого имущества по договору субаренды при наличии согласия первичного арендодателя

. Практически, это означает, как считают специалисты — правоведы, что в случае заключения предприятием субарендного договора на сдачу помещений контрагенту, при отсутствии предварительного согласия на это со стороны владельца недвижимости, сделку можно признавать как недействительную.

В то же время большинством юристов замечено, что вышеупомянутая статья 615 Гражданского кодекса России конкретно не расписывает механизма, согласно которому должно происходить согласование проведения последующих операций с недвижимостью, касающихся сдачи в субаренду.

В связи с этим специалистами-правоведами рекомендовано указывать возможность этого условия сразу при составлении первичного арендного договора с владельцем недвижимости. Таким образом, в договоре аренды возможность субаренды сразу прописывается отдельным пунктом.

Как не очень удобный, но тем не менее иногда допустимый, вариант получения согласия собственника, по мнению юристов, состоит в подписании специального допсоглашения к первичному договору. Таким образом владелец недвижимости открывает возможность для контрагента на подписание субаренды.

Загляните в статью о расторжении договора аренды по инициативе арендатора.

О правах и обязанностях

Права и обязанности обеих сторон (в данной ситуации — это арендатор и субарендатор) четко расписываются в договоре субаренды недвижимости.

Обычно в обязанности арендатора входит передача субарендатору недвижимости, для чего составляется приемо-передаточный акт, подписанный той и другой стороной, который также входит в договор.

Арендатор обязан создать условия исходя из которых субарендатор мог бы беспрепятственно пользоваться арендуемым имуществом, например, удобным подъездом по принадлежащей ему территории.

В обязанности субарендатора чаще всего входит:

• выплата другой стороне арендной платы без задержки, а также оплата прочих платежей, перечисленных в договоре субаренды;
• рациональное и экономное использование энергетических ресурсов;
• недопущение производства различных переделок в снимаемом объекте недвижимости, влекущих изменение его наружного облика, не имея на это документального разрешения второй стороны (например, строительные, коммуникационные и другие подобные работы);
• участие в мероприятиях по реставрации дорожных покрытий к арендуемому объекту, пропорционально объему эксплуатации автотранспортных транспортных, используемых субарендатором и его клиентурой, и в зависимости от объема используемого помещения;
• обеспечение исправности коммуникационных сетей, находящихся в помещении, не допуская износа их сверх положенных нормативов;
• соблюдение на используемом объекте всех требований, предъявляемых законодателем к той сфере, которой занимается субарендатор, покрытие связанных с этим финансовых расходов и выполнение различных нормативов и предписаний (к примеру, от пожарно-надзорных, энергетических, эколого-санитарных и иных аналогичных структур);
• в необходимых ситуациях, соблюдение внутриобъектовых и охранно-допускных режимов, созданных арендатором.

Наряду с этим, субарендатор обычно обязуется документально заранее уведомлять другую сторону о выезде из арендованного помещения при окончании договорных отношений либо при их досрочном прекращении.

Он также должен своевременно ставить в известность арендатора о различных повреждениях, авариях либо других ситуациях, нанесших арендуемой недвижимости ущерб.

Со своей стороны, он должен предпринять все необходимое для предотвращения угроз повреждения целостности недвижимого имущества.

Субарендатор обязан беспрепятственно обеспечить посещение арендуемого помещения арендатором и надзорными структурами для проверок.

У арендатора имеются права:

• на производство осмотра сданного в субаренду объекта в течение любого времени, по предварительному согласованию;
• требования устранить выявленных отклонений от договорных условий.

Субарендатор наделен правами:

• требования от арендатора четкого соблюдения пунктов договора;
• заниматься осуществлением согласованных отделимых улучшений снимаемого помещения,
• размещения согласованной наружной рекламы, в пределах действующих законодательных актов.

Что понимается под предметом договора субаренды недвижимости?

Под предметом договора, по которому сдается в субаренду недвижимость, понимается само нежилое помещение либо какая-то его часть. В договоре субаренды наиболее подробно должны найти отражение характеризующие данные предмета договора.

С этой целью обязательно следует указание типа строения, его местонахождение, размера и т. п. Подобные сведения могут содержаться не только в самом договоре, но и в тексте отдельного приложения. Нередко составляются и заверяются поэтажные планы зданий.

Примерный образец

Договор № 136

субаренды нежилого помещения

г.Санкт-Петербург                                                                                                                                              15 август 2015 г.

Открытое акционерное общество «Северный гидрокабель», именующееся «Субарендатором», в лице исполнительного директора Кононова Альберта Александровича, с одной стороны, и Открытое акционерное общество «Голубая долина», далее именующееся «Арендатором», в лице Остроухова Тимофея Матвеевича, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.Арендатор берет на себя обязательство предоставить Субарендатору на время в возмездное пользование под склад половину нежилого помещения, состоящего из пяти блоков, суммарной площадью 250 квадратных метров, расположенных в цокольном этаже отдельно стоящего трехэтажного здания, находящегося по адресу г. Санкт-Петербург Васильевский остров ул. Старооскольская дом 186.

2.Данные блоки выделены красным цветом на плане БТИ в Приложении №1 к данному договору.

3.Арендатор владеет предоставляемыми площадями согласно договору аренды недвижимого имущества №21 от 10.03.2004г.

4.От Арендодателя, который является владельцем данного здания на основании свидетельства о праве собственности, получено письменное разрешение от 25.07.2015г. на заключение субаренды.

5.Арендатор дает гарантию, что арендуемые площади являются свободными от притязаний кого-либо, не арестованы и не заложены.

ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

1.Арендатор обязуется:

1.1. Передать в возмездное пользование Субарендатору вышеуказанную недвижимость в течение двух суток, после принятия ее по приемо-передаточному Акту.

1.2. Разъяснить другой стороне все свои обязательства перед Арендодателем, оговоренные в договоре аренды недвижимости.

1.3. Разъяснить Субарендатору права третьих лиц на сданную ему недвижимость.

1.4. Добиваться от Арендодателя проведения капремонта за счет его собственных средств.

1.5. Контролировать применение используемых площадей согласно предназначению.

1.6. При возникновении аварийной ситуации, случившейся против воли Субарендатора, своевременно принять срочные меры для ликвидации собственными средствами негативных последствий.

2. Субарендатор обязуется:

2.2. Использовать арендованные площади только по для складирования товара.

2.3. Поддерживать надлежащее состояние в используемых блоках и находящегося в них оборудования без их ухудшения. Своевременно производить оплату комуслуг.

2.4. Ежемесячно вносить арендный платеж.

2.5. По мере необходимости осуществлять текущий ремонт за счет собственных средств.

2.6. При отсутствии соответствующих письменных разрешений Арендатора не проводить какой-либо капитальной перепланировки.

2.7. Руководствоваться требованиями Российского законодательства и местных нормативов, осуществляя свою деятельность на арендуемых площадях, при строгом соблюдении строительных, санитарно-гигиенических, пожарных, экологических и других нормативов.

РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ

1.Субарендатором за аренду складских боксов на счет Арендатора осуществляется каждый месяц платеж в сумме 30 рублей за 1 кв.метр площади.

2.Платеж производится не позднее 3 числа наступившего месяца.

3.Размер этого платежа может изменяться путем заключения допсоглашения между сторонами.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

1.При неисполнении либо ненадлежащем исполнении своих обязательств, на виновную сторону ложится ответственность, в рамках применяемой законодательной практики и данного Договора.

2.Оплаченная неустойка не может освободить «нарушителя» от выполнения договорных обязанностей. В случае несвоевременного внесения арендного платежа Субарендатором по данному Договору, Арендатором выставляется пеня в размере трех процентов от суммы просрочки за каждые сутки.

3.Дата, когда неустойка считается погашенной, является дата получения одной из сторон денег, для погашения неустойки.

СРОК ДОГОВОРА 

1.Договор начинает действовать с момента подписания акта приема-передачи складских площадей и действителен в течение пяти лет.

2.Пролонгирование срока Договора допускается по договоренности с обеих сторон.

3.Если какая-то из сторон нарушает договорные условия, это служит причиной прекращения договора.

ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

1.Период действия данного договора субаренды должен быть не свыше срока договора аренды на эту недвижимость.

2.Если договор аренды расторгается раньше срока, у Субарендатора возникает преимущество при заключении нового договора аренды на эти же складские боксы.

3.Спорные проблемы сторонами решаются проведением переговоров. В сложных ситуациях прибегают к услугам арбитража.

Ниже указываются данные подробного юридического адреса, а также полные реквизиты каждой из сторон, руководители расписываются и ставятся круглые печати организаций.

Прилагаемые документы

Кроме той информации, которая содержится в тексте договора по субаренде, дополнительные важные сведения можно найти в приложении, где в качестве неотъемлемой части могут прилагаться самые различные документы.

Ими могут быть, например:

• план-схема сдаваемых помещений:
• письменное согласие на сделку по сдаче помещения в субаренду от владельца имущества;
• расчет по арендной плате и так далее.

В каждом конкретном случае в приложении могут находиться документы, помогающие сделать текст договора более понятным.