Досрочное расторжение договора аренды арендатором

В юридической литературе договором аренды считается соглашение между двумя сторонами: арендодателем и арендатором, которое заключается в предоставлении первой стороной на платной основе имущества указанного в договоре второй стороне, на праве временного пользования и владения либо просто пользования.Досрочное расторжение договора аренды арендатором

Он должен составляться в соответствии с российским законодательством и включать все существенные для него условия. Наряду, с верно, составленным договором, случаются обстоятельства, когда у арендатора возникает срочность расторжения договора. Давайте рассмотрим этот вопрос более подробно.

Случаи расторжения арендатором

Законом предусмотрено несколько вариантов расторжения договора инициированного арендатором. Он может быть расторгнут в следующих случаях:

  1. когда сам арендный договор включает условия внесудебного урегулирования процедуры расторжения договора. В таком случае еще на стадии составления проекта, в нем предусматривают возможность расторжения: порядок уведомления, сроки, возможные неустойки, порядок возврата, арендованного, и прочие.
  2. когда срок в договоре аренды прямо не прописан, то в соответствии с 610 статьей Гражданского кодекса, он будет заключен на неопределенный срок и легко, может быть, расторгнут в нужное время. В данном случае необходимо будет предупредить арендодателя о расторжении за один месяц, а если договор касается аренды недвижимости, сообщить за три месяца.
  3. если имеют место серьезные нарушения условий, которые содержатся в договоре со стороны арендодателя, его действие можно прекратить в судебном порядке.

Перечень этих нарушений закреплен в законе, рассмотрим их подробнее:

  • В случае, когда арендодатель создает условия, препятствующие арендатору пользоваться арендованным помещением или другим имуществом, указанным в составленном договоре.
  • Если арендованное имущество не отвечает требованиям, оговоренным, в договоре или имеет какие-либо серьезные недостатки, о наличии которых арендодатель знал, но умолчал, а арендодатель не увидел их при осмотре, делающие невозможным его использование в соответствии с назначением.
  • Когда арендодатель не выполняет своих прямых обязанностей по капитальному ремонту сданного имущества в оговоренные договором сроки, или в разумные сроки, если это не оговаривалось.
  • В ситуации, когда имущество, принадлежащее арендодателю, вдруг станет непригодным, при обстоятельствах, где арендатор ответственности не несет.

Ошибки при составлении договора

Основная ошибка, как правило, проявляется в составлении текста условий об отказе от договора арендатором. Договор подписывают не вдумываясь в смысл текста, или неспособны его правильно осмыслить с точки зрения юридического толкования.

Вследствие чего выясняется, что договор закрепляет лишь право на изъявление своего желания о расторжении, но никак не гарантирует его.

В данном случае расторжение будет возможно осуществить, лишь при условии согласия арендодателя. В суде очень часто рассматриваются подобные случаи, где суд вынужден выносить законное решение и становится на сторону арендодателя.

Написанное в договоре должно точно передавать смысл оговоренного сторонами.

Желательно, чтобы было закреплено право арендатора имущества на досрочное прекращение действующего договора по собственной инициативе во внесудебном порядке. Необходимо обсудить и включить в договор процедуру расторжения, различные материальные издержки и прочее. Таким способом, можно попытаться обезопасить себя от судебного разбирательства.

Чтобы избежать этой ошибки, формулировка должна быть приблизительно такой: «В соответствии с данным договором, арендатор наделяется полным правом расторгнуть заключенный ранее договор аренды без объяснения причин по собственному желанию. Со своей стороны, арендодатель обязуется не препятствовать расторжению и в добровольном порядке подписать соглашение без обращения в суд».

Следствием внесения условия о беспрепятственном расторжении, скорее всего, будет желание арендодателя включить пункт, предусматривающий выплату неустойки за преждевременное расторжение.

Расторжение договора аренды арендаторомСогласно принципу добровольности договора и его условий, неустойка может быть включена в условия о расторжении в таком случае придется оспаривать в суде законность этого пункта.

Либо, если арендатор изначально согласен заплатить, можно отразить это как любую другую компенсацию за расторжение. Это будет наиболее правильным решением.

Если же неустойка не была прописана в договоре и арендодатель предъявил такого рода требования, здесь важно будет сослаться на действующее законодательство, которое предусматривает неустойку как компенсацию за нарушение обязательств по договору.

В данном случае о ней речи быть не может, ведь добровольное расторжение будет предусмотрено самим договором, а, значит, нарушение обязательств отсутствует.

Этот вопрос следует решать «на берегу», иначе все равно придется обращаться в суд и доказывать неправомерность данного требования арендодателя.

Стоит также отметить следующую особенность, касающуюся сроков действия договора.

Арендатору важно знать, что договор аренды, составленный на срок превышающий один год, требует государственной регистрации.

А это дополнительно усложняет процесс расторжения, поскольку необходимо будет подавать заявление о прекращении регистрации. Также сделка становится полностью прозрачной. Поэтому многие арендаторы указывают срок, не превышающий года, по окончании которого составляют и подписывают новый договор.

Для арендатора выгоднее всего уговорить арендодателя на договор без указания срока действия, тогда вам не придется решать этот вопрос вовсе, так как расторжение будет закреплено законом.

Уведомление письмом о расторжении договора арендатором

При условии невыполнения арендодателем своих прямых обязанностей, следующих из договора аренды, законом предусмотрен порядок оповещения первого с помощью уведомления.

Такое уведомление вручается лично, направляется заказным письмом с описанием вложения, либо доставляется в канцелярию в двух экземплярах, на каждом из которых принимающая сторона ставит дату, свою подпись и, при необходимости, печать организации, регистрирует как входящее у себя в журнале.

Письменное уведомление должно содержать:

  1. наименование и реквизиты лица или организации арендодателя, которым оно адресовано;
  2. реквизиты и контактные данные арендатора;
  3. привязку к договору аренды;
  4. сами требования и сроки их выполнения.

Если арендодатель не ответил в срок или так и не выполнил свои обязанности, следует отправить повторное уведомление о принудительном расторжении договора в одностороннем порядке. Подобное уведомление направляется в ситуации, если арендатор сам захотел расторгнуть договор.

Расторжение договора арендатором

Расторжение происходит путем составления и подписания между арендатором и арендодателем нового соглашения о расторжении и акта возврата (передачи) помещения арендодателю. Такое соглашение, должно быть составлено в письменном виде и включать в себя: наименование, дату и город составления, реквизиты арендодателя и арендатора, указывать на договор, в отношении которого оно составлено. Также должен иметь описание объекта аренды, отражать суть соглашения, указывая основания, на которых договор расторгается, ссылки на закон.

Образец

Соглашение № 002

О расторжении договора найма жилого помещения к договору № 001 от 33 июля 2015 г.

г.Москва

15 января 2016 г.

Иванов Инокентий Карпович, 01.01.1950 г. р., паспорт серия 5454 номер 076538, г.Москва, улица Ленина, дом 09, кв. 080 (далее «Арендодатель») и Паровозов Семен Григорьевич 01.11.1975 г. р., паспорт серия 0892 номер 546372, г.Краснодар, ул.Хакурате, 18 кв. 50 (далее «Арендатор») далее называемые Сторонами, заключили настоящее соглашение о следующем:

  1. Прекратить действие договора аренды жилого помещения №001 от 33 июля 2015 года, г.Москва (далее Договор аренды)
  2. Все основные обязательства действующих Сторон по Договору аренды прекращаются в момент подписания данного соглашения, в том числе и по оплате коммунальных платежей.
  3. Данное соглашение одновременно является передаточным актом (возврата) нанятого помещения Арендодателю. Подписав его, Арендодатель принимает помещение, тем самым подтверждает, что его техническое и косметическое состояние полностью соответствует Договору аренды.
  4. Данный документ вступит в законную силу с момента его обоюдного подписания всеми Сторонами.
  5. Соглашение было составлено в двух совершенно одинаковых экземплярах, по одному на каждую Стороны.

Подписи:

__________________ /_________/________

__________________ /_________/________

 

Смотрите также: образец договора субаренды нежилого помещения.

Примечания

  1. В самом соглашении можно не указывать, что оно одновременно является и актом обратной передачи арендованного помещения, а составить отдельный акт. В самом соглашении указать, что оно вступит в силу с момента подписания двух документов сторонами.
  2. В случае если в арендном договоре указан срок более года, то соглашение нужно будет составить в трех совершенно идентичных экземплярах: по одному стороне и один в регистрирующий орган, так как такой договор подлежит регистрации в реестре и соглашение также придется регистрировать.
  3. В конце договора необходимо вписать Ф. И. О., подпись и дату, ведь дата составления соглашения может не совпадать с датой подписания, а соответственно и возврата помещения.
  4. Если одной из сторон в соглашении является юридическое лицо, то необходимо поставить печать, и вписать реквизиты.

Бесплатная консультация юриста

Оставить комментарий

очиститьОтправить

Нажимая "Отправить" вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности