Вопрос понятия кадастровой стоимости земельного участка, а также ее размеры волнуют многих с осени 2014 года, когда был принят закон, предписывающий производить налоговые сборы с кадастровой стоимости земельного участка, а не с остаточной. Это привело к серьезным увеличениям налоговых выплат. 

Кадастровая стоимость земельного участка (далее КС) — это сумма, которая определяется путем проведения государственной оценки земли.

При производстве данного вида оценки необходимо учитывать следующие моменты:

1. Местонахождение ЗУ, переданного на оценку;
2. Назначение земельного участка (жилищное строительство, ЛПХ и тд.).

Размер налога, взымаемого с собственника земли, определяется законами Российской Федерации, и не может быть больше:

• 0,3 %

1. На землевладения, которые заняты объектами жилого фонда и инженерии;
2. Земли, которые предназначены для личного подсобного хозяйства, занятий садоводством, животноводством, огородничества;
3. Земли, которые были отнесены к землевладениям с/х назначения или участки, которые входят в состав зон с/х использования;
4. Земли, которые были ограничены в обороте и используемые для обеспечения обороны, безопасности населения, таможенных служб.

На все остальные земельные участки, которые не подпадают под перечисленные выше категории, налоговая ставка должна быть ниже 1,5 % от стоимости земли, зафиксированной в кадастровой палате.

В другой статье на сайте мы обсуждали, что такое ликвидационная стоимость.

Порядок расчета земельного налога

Цена налога на землю определяется согласно настоящей формуле:

Z_n = (N_s x K_s,)/100 = (0,3 х 350 000)/100 = 1050 рублей, где:

1. Z_n –обозначает размер налога, взымаемого с земельного участка,
2. N_s – налоговая ставка, установленная законом РФ;
3. K_s – стоимость земли, закрепленная в кадастровом реестре.

Размер КС земельного участка зависит от расположения землевладения, от площади, от разрешенного использования и назначения земли.

КС земельного участка не учитывается при проведении сделок, связанных с купле-продажей недвижимого имущества, поэтому имеет значение лишь при определении размера налога, взымаемого с собственника ЗУ, а также при установлении арендной платы на земли в государственной и муниципальной собственности.

Статья, прочитав которую вы узнаете, платят ли пенсионеры налог на землю.

Как рассчитывается кадастровая стоимость землевладения?

Чтобы определить КС земли необходимо произвести ее кадастровую оценку, порядок осуществления которой установлен законодательством РФ. Оценка земель производится раз в пять лет, но при наличии особых обстоятельств, связанных с развитием инфраструктуры и других преимуществ земли, переоценка может быть произведена спустя три года.

Таким образом, можно сделать вывод, что раньше, чем через три года и позднее чем через пять лет переоценку делать нельзя.

Кадастровую оценку производят Федеральные органы кадастра недвижимых объектов. Кроме того, к оценке, в конкурсном порядке, могут привлекаться лица и организации, имеющие право заниматься оценочной деятельностью, что подтверждается свидетельствами о вступлении в Российское общество оценщиков.

Также, при подаче запроса на оценку вашего участка убедитесь, что Оценщик, которому вы доверили данную работу, имеет страховое свидетельство. Стоимости услуг на проведение оценки высокая, будьте внимательны, выбирая специалиста.

При установлении кадастровой (а также и рыночной) стоимости ЗУ, Оценщиками могут использоваться три  вида подхода:

1. Доходный подход оценки земли,
2. Сравнительный оценочный подход,
3. Затратный подход.

Также данные методики при произведении расчетов могут быть скомбинированы.

При использовании доходного метода оценки, целью Оценщика является установить, какие размеры доходов возможно получить с данного участка земли (арендуя земельный участок; при занятии коммерческими видами деятельности с использованием данного участка).

При использовании сравнительного подхода вся методика оценки сводится к сравнению данного ЗУ с аналогичными ему землями, расположенными вблизи оцениваемого участка.

Главными критериями при использовании сравнительного метода оценки являются местоположение, размер, назначение, наличие построек и коммуникаций, а также вид собственности на земельный участок. При использовании затратного метода оценки, главная цель Оценщика – выявить себестоимость земельного участка, затраты, необходимые на обустройство данной земли.

В случае комбинации нескольких методов, в результате стоимости указывается, как правило, среднее арифметическое значение стоимостей, полученных каждым из использованных подходов.

Рассчитывая КС участка главное внимание уделяется удельному показателю КС. Чтобы определить стоимость земельного участка необходимо умножить площадь земли на ее удельный показатель.

Если у земли несколько видов разрешенного использования, то для установления КС Оценщик обязан использовать тот, при котором стоимость за метр квадратный будет наибольшей.

Полученные результаты утверждаются нормативно-правовыми актами и иными правовыми актами Российском Федерации и являются в открытом доступе для всех граждан. Информацию о КС объекта недвижимости можно найти как в средствах массовой информации, так и на сайте Российского реестра недвижимости.

Данные о КС актуальны в течение пяти лет после проведения кадастровой оценки, до выполнения следующей оценки с целью обновления данных кадастрового учета.

Изменению КС до наступления данного срока подлежат только следующие категории земельных участков:

• Площадь которых была изменена;
• Переведенные из одной категории в другую;
• Вид разрешенного использования которых был изменен;
• Участки, у которых изменяется хотя бы одна из главных характеристик (например, в случае наводнения, или прохождения другого участка и т.д.);
• При обнаружении в документации ошибки в расчетах КС;
• Земли, РС которых в связи с ситуациями, происходящими в стране, упала ниже стоимости, которая была определена кадастровыми оценщиками.

Изменение КС может быть произведено в:

• рабочем порядке;
• административном;
• судебном порядке.

Ранее мы говорили про кадастровую справку о кадастровой стоимости земельного участка.

Как понизить кадастровую стоимость? Оспаривание стоимости земли

В последнее время судебная практика пополняется довольно новой категорией дел – понижение КС земельных участков через установление их РС на день выявления кадастровой.

В подобных ситуациях нередки конфликты, ведь собственник оцениваемого объекта недвижимости заинтересован в понижении его КС, как лицо, уплачивающее налоги за право владения данным объектом, а органы власти наоборот имеют интерес в повышении стоимости, с целью увеличения своего бюджетного фонда через получаемые налоги на земельные участки.

Основанием оспаривания КС земельного участка может послужить значительное отличие КС от рыночной. Причем, РС должна быть установлена на дату производства кадастровой оценки. Срок на оспаривание стоимости не может превышать шести месяцев с момента внесения данных о КС в реестр недвижимости.

В случае пропуска этого срока, а также, в случае отказа кадастровой палаты от изменения стоимости земли, решение об изменении стоимости решается в судебном порядке.

В таком случае, собственник земли должен предоставить исковое заявление с требованием признать КС земли равной его РС. В данном случае в качестве ответчика в суде выступает кадастровая палата. Для признания судом иска, а также вынесения по нему положительного решения, истец обязан представить все необходимые доказательства, а именно, решение о РС земельного участка, вынесенное независимым Оценщиком.

После составления отчета Оценщик обязан направить его в СРО на проверку, согласно которой выносится положительное или отрицательное решение касаемо результатов данной оценки. По результатам проведения оценки Оценщиком выдается отчет о РС земельного участка, в котором указывается его РС, метод, использованный при оценке, а также все характеристики земельного участка, включая информацию о собственнике земли.

В случае отсутствия подобного отчета у истца, судом не могут быть приняты в качестве достаточного доказательства любые иные отчеты и документы, несущие в себе информацию о РС.

При подаче иска, истец обязан приложить к своему заявлению следующие документы:

1. Документ, подтверждающий КС оспариваемого участка;
2. Документы, которые подтверждают право собственности на данный земельный участок;
3. Отчет Оценщика о настоящей стоимости участка согласно рынку недвижимости.

В случае выявления в судебном порядке расхождения РС земли со стоимостью, внесенной в кадастровый реестр недвижимости, судья выносит решение в пользу собственника участка. Данное решение будет являться основанием для внесения изменений в кадастровый реестр недвижимого имущества, касающихся КС земли.

Кроме того, данное решение обязательно для выполнения органами российского кадастрового учета и не подлежит обжалованию.

Как и где узнать кадастровую стоимость земли?

Чтобы выяснить стоимость земельного участка, зафиксированную в кадастровой палате, нужно заказать у кадастрового инженера паспорт или выписку на нужный объект недвижимости. Запросить подобный документ имеет право любое лицо, для заказа документа при себе необходимо иметь лишь паспорт.

Кроме того, необходимо оплатить пошлину, и через пять дней нужный документ будет у вас на руках.

Как правило, информация о стоимости земли выдается на документе, состоящем из двух и более листов формата А4, на первой странице которого указывается дата выдачи документа, КС, адрес и площадь объекта недвижимости, а также удельный показатель стоимости, а на втором и последующих листах размещается план объекта недвижимости или его расположение на карте.

К сожалению, работает это только в отношении тех участков, которые состоят на учете в кадастровой палате Российской Федерации. Если ваша земля не находится на учете у кадастровых инженеров, вам нужно подать заявление в кадастровую палату на установление КС объекта недвижимости и на внесение земли в государственный кадастр объектов недвижимости.

Статья, прочитав которую узнаете все о поиске по кадастровому номеру земельного участка.

На основании предоставленной технической документации палата обязана произвести оценочные работы, а также ориентируясь на рынок земли, представленный в настоящее время в средствах массовой информации, и расположенных в непосредственной близости к оцениваемому объекту недвижимости.

КС в результате произведения Оценщиком работ по установлению стоимости земли, основываясь на рынке недвижимости, нередко бывает ниже РС земельного участка. В стране средняя разница между рыночной и кадастровой стоимостями ориентировочно находится в пределах 15-20 %.