Наверняка, каждый человек, который сталкивался со строительством, слышал о градостроительном плане. Давайте попробуем разобраться, что же это такое.

Градостроительный план земельного участка – это документ, функция которого, в первую очередь, донести определенную информацию.

Данной информацией, является застройка конкретного участка территории с нуля, либо капитальный ремонт зданий, которые уже существуют. В подобном плане, обязательно должны быть все характеристики объекта (объектов), который будет построен на определенной территории. Также, здесь вносятся разрешения или ограничения, относительно строительства на определенном участке.

Читайте также о ситуационном плане земельного участка.

Состав градостроительного плана

   Перейдем к составу, а точнее к документам, которые входят в понятие градостроительного плана.

• Точные границы земельного участка. В плане необходимо указывать только точные границы земельного участка. Для этого, лучше всего обращаться к кадастровым инженерам, которые смогут все быстро и точно определить и просчитать.
• Границы действия публичных сервитутов. В этой статье мы освещали, что такое публичный сервитут. 
• Отступы от границ. Они необходимы, чтобы на них не строились новые здания и сооружения. Бывают ситуации, когда этим пренебрегают, тогда получается, что два стадия стоят на очень близком расстоянии, а такого быть не должно.
• Информация относительно разрешенных работ на участке.
• Информация относительно других объектов, которые находятся в границах конкретного участка.
• Технические условия. Точнее говоря, возможность подключить к объекту различные коммуникации, инженерно-технических сетей.
• Информация относительно того, можно или нет, разделить участок на несколько более мелких участков.

Необходимо сказать, что состав всегда является одинаковым, а все требования необходимо выполнять. Более детальную информацию можно узнать, прочитав нормативные акты, относительно данного вопроса.

Условия и ограничения постройки

Градостроительные условия и ограничения – некий документ, в котором описаны все условия относительно строительства на определенной территории. Сюда включается множество фактов, в которых сейчас попробуем разобраться.

К текстовой части относят такие подразделы:

1. Общие данные.

• Название объекта строительства. Здесь указывается, что будет строиться, а также какое название получит данное здание.
• Информация относительно застройщика. Здесь необходимо предоставить либо личные документы, если это физическое лицо, либо документы компании, которая собирается производить застройку, если речь идет о юридическом лице.
• Намерения застройки. В данном пункте необходимо указать намерения. Зачастую они предельно просты, например, это может быть жилой дом. Тогда намерения – обеспечение населения жильем. Ну и так далее.
• Точный адрес нового здания и его расположение. Здесь нужно указать адрес. Делается это в первую очередь для того, чтобы сразу занести данный адрес в общую базу данных.
• Документы, которые подтверждают право на использования данного участка. Зачастую, приобрести большой участок для застройки можно на аукционах. Там выдают документы на право собственности и пользования. Их и нужно предоставить.
• Точная площадь земельного участка. Здесь необходим документ, выдающийся кадастровой службой, либо другими организациями, которые имеют подобные полномочия. Документ должен быть официальным. Самостоятельно посчитать площадь и указать её нельзя.
• Целевое назначение участка. Все земельные участки имеют свое целевое назначение. Это могут быть земли под строительство, под сельскохозяйственные работы и прочее. Необходимо получить документ, в котором описано целевое назначение участка. Важно, чтобы оно совпадало с планами застройщика.
• Основные показатели объекта строительства. Сюда относятся все технико-экономические показатели.

2. Условия и ограничения.

• Предельная высота зданий. Нужно понимать, что далеко не везде можно построить небоскреб. Для этого необходимо множество разрешений. Ведь чем здание выше, тем оно тяжелее, а значит, необходима твердая почва. Подобных нюансов множество, поэтому к вопросу нужно подойти со всей серьезностью.
• Максимально допустимый процент застройки. Важно понимать, что он может сильно разница, в зависимости от условий.
• Максимальная плотность населения. Это необходимо только для постройки жилых помещений.
• Расстояния от границ построек до границ участков и отступов.
• Расстояние от проектируемых зданий, до, уже существующих.
• Требования относительно благоустройства. Сюда входит множество факторов, например, парковка, детская площадка, наличие качественных автомобильных и пешеходных дорог, озеленение и так далее.
• Требования относительно архитектурных и инженерных решений. Нужно понимать, что хотеть можно что угодно, но строить можно исключительно после согласования проекта с инженерами и архитекторами.

Теперь перейдем к графической части. Здесь необходимые следующие документы.

• Кадастровая справка (если таковая уже имеется).
• Кадастровый план. Он необходим в тех случаях, когда у застройщика еще нет кадастровой справки.
• План места расположения объекта строительства. С данным пунктом зачастую больше сего проблем.
• Чертежи. Необходимы чертежи из градостроительной организации, а также чертежи от специалистов, относительно геодезической подосновы.

На этом список основных условий и ограничений заканчивается. Оформить и получить весь список документов довольно сложно.

Также необходимо понимать, что некоторые бумаги придется переделывать по несколько раз, из-за несоответствия каким-то требованиям. На получение всех документов, в которых описаны условия и ограничения, может уйти не один месяц.

Законодательная база

Теперь стоит обратиться к законодательной базе. Можно сказать, что практически все вопросы регулируются Градостроительным Кодексом Российской Федерации.

Но нужно учесть, что в каждом регионе, существуют свои особенности в данном вопросе. Помимо этих особенностей, градостроительство тесно связано практически со всеми отраслями права, в зависимости от типа и вида построек.

Как получить градостроительный план земельного участка?

Теперь давайте разберемся, как получить данный документ. Рассмотрим ряд основных вопросов.

• Где получать?

Для того, чтобы заинтересованное лицо, могло получить градостроительный план, ему придется обратиться управление главного архитектора, которое есть в каждом городе. Обращаться туда, необходимо имея при себе чертеж градостроительного плана. Предоставить необходимо не только его, но и три заверенные копии.

Заказывать подобный план необходимо в специальных топографических организациях, которые имеют право на проведение данного вида работ. Помимо этого, при обращении необходимо предоставить ряд документов.

• Документы

Рассмотрим перечень необходимых документов, которые придется получить или заполнить застройщику.

• Заявление на имя главы администрации района. Его можно написать по образцу, придя в органы местной администрации.
• Паспортные данные – для физического лица. Необходимо при себе иметь паспорт, а также копии всех страниц.
• Для юридических лиц все немного сложнее. Необходимо иметь: оригинал и копию Устава предприятия, копия документа о назначении руководителя, паспорт и копии всех страниц руководителя. На всех этих документах обязательно должна стоять печать организации.
• Документ и копия, которые подтверждают право собственности или право пользования на участок.
• Копия кадастрового паспорта на земельный участок.
• Чертежи участка. Необходимо иметь оригинал и копии. Копии, предварительно, необходимо заверить.
• Документы, которые подтверждают право собственности на объекты, расположенные на участке (если такие имеются).
• Технические паспорта на все объекты, расположенные на участке. Важно, чтобы они соответствовали действительности, поэтому зачастую требуют получить новые технические паспорта.
• Заверенная схема размещения объектов на территории (чертеж).

В случаях, когда сам застройщик не может присутствовать при подаче документов, необходимо оформить доверенность. Доверенное лицо, помимо всех выше указанных документов, должно иметь при себе свой паспорт, а также нотариально заверенную доверенность.

• Кадастровая выписка

Кадастровая выписка необходима при получении градостроительного плана. Важно понимать, что это один из основных документов. Её необходимо получать как на сам участок, так и на объекты строительства. В ней указаны все тонкости по конкретному участку или объекту недвижимости.

Получить кадастровую выписку на здание, можно в БТИ. Если необходима выписка по земельному участку, то обращаться нужно в местное отделение Росреестра.

Важно понимать, что действует этот документ в течение пяти лет, после чего, необходимо составлять новый кадастровый план, а соответственно и получать новую кадастровую выписку.

• Топографическая съемка

При получении градостроительного плана, государственные органы обязательно потребуют топографическую съемку. Она производится для того, чтобы точную копию топографических карт.

Основания для отказа

Оснований для отказа может быть несколько.

• Несоответствие намерений застройщика и поданных документов.
• Подан не весь пакет документов.
• Какой-либо документ оформлен не правильно.
• На конкретном земельном участке нельзя проводить запланированные действия застройщика.

В любом случае, все возникающие проблемы связаны с одной и той же проблемой – документы. Пакет документов действительно очень большой, а как следствие, допустить ошибку не составляет труда.

В случаях, когда был получен отказ, необходимо внести изменения в документы и подать их снова. В случаях, когда отказ был неправомерным, можно обращаться в суд. Но перед этим, стоит обратиться к специалистам, которые подскажут, действительно ли были нарушены права застройщика.

Разрешение на строительство

Получение разрешения на строительство – последняя стадия. Для получения, необходимо правильно оформить все документы, подать их в соответствующий государственный орган и ждать ответа.

После проверки всех поданных документов, государственный орган выдает застройщику документ – разрешение на строительство.

Нужно понимать, что получение разрешения может затянуться на длительный срок, поэтому не стоит сразу отчаиваться. После получения разрешения, можно переходить к самому процессу строительства.

Подводя итог, стоит сказать, что получение градостроительного плана на земельный участок – процесс очень сложный.

Сложность заключается в том, что для получения необходим огромный пакет документов из различных государственных служб.

Можно сказать, что весь процесс – это подготовка к строительству на бумаге. Подобная подготовка занимает достаточно много времени, зачастую на всю процедуру от начала, до получения разрешения на строительство уходит более года.

В этой статье вы найдете подробное разъяснение, как получить разрешение на строительство индивидуального жилого дома.