Порядок отчуждения земельного участка в Российской Федерации исполняется на основе Гражданского и Земельного законодательства. Порядок и правила отчуждения четко сформулированы в ст.27 ГК РФ, а также в ст.44 и ст.52 ЗК РФ.  

Постараемся широко раскрыть тему отчуждения земельных наделов и сосредоточим внимание на разных аспектах этого процесса.

Понятие «отчуждение земельного участка»

Безвозмездное либо платное перепоручение права собственности на землевладение физическому или юридическому лицу, на основе оформления гражданско-правового договора, называется отчуждением. При этом стоит учитывать, что этот вид недвижимого имущества может быть продан или передан в аренду, подарен, принят по наследству или приватизирован.

Но в какой бы способ это ни происходило, стоит четко понимать, что отчуждение надела земли является действием по передаче прав собственности.

Основательными причинами для изъятия земли являются:

• решения судов различных инстанций;
• административно-правовые акты;
• разного рода договора;
• порядок, который четко установлен в законодательстве.

Стоит отметить, что, кроме Земельного и Гражданского законодательств, отбор землевладения регламентируется Федеральным законодательством «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Виды

Существует несколько видов реквизиции землевладения, о которых мы поговорим дальше.

• Принудительное отчуждение предполагает перепоручение права собственности другой стороне, независимо от воли владельца земли. Это происходит в случае:
  • постановления суда о конфискации землевладения;
  • изъятия у владельца надела земли для нужд государства или округа.
• Добровольное отчуждение земельного владения происходит по собственной инициативе и воли владельца. Такой вид передачи права собственности происходит на основе составления следующих видов договоров:
  • дарения;
  • купли или продажи;
  • обмена;
  • завещания.
• Безвозмездное отчуждение происходит на основе оформления договора о дарении или по завещанию. Также такой вид характерен в случае принудительной конфискации земельного участка судебными органами.
• Возмездное отчуждение землевладения происходит в случае:
  • купли или продажи;
  • составления завещания с оформлением пожизненного содержания;
  • изъятия земельного надела в фонд государства с правом возмещения компенсации.

Условия

Основным законодательным положением, которое регламентирует условия передачи или отбора землевладения, является ст.52 Земельного Кодекса РФ. В это статье указываются все правовые аспекты осуществления изъятия надела земли.

К основным условиям отчуждения земельного участка относятся:

• обязательное перепоручение права собственности на землевладение другому лицу, но только в рамках оформления гражданско-правового договора;
• владелец надела самовольно отказывается от имущественных прав;
• учет оборотоспособности земли должен реализовываться на всех правовых основах законодательства (речь идет о наделах, которые ограничены в обороте, а также о землях, изъятых из гражданского оборота).

Закон об отчуждении земельных участков

Правовой базой осуществления процесса отчуждения землевладения является федеральный закон №122 от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Согласно этому закону, должен соблюдаться определенный порядок проведения отбора и перепоручения прав на земельный участок, при этом должны соблюдаться все нормативные процедуры.

Правильное проведение реквизиции земли происходит через обязательное исполнение двух важных процедур:

• оформление и подписание соглашения об отчуждении (например, договор купли или продажи, мены, дарения или завещания);
• регистрация договора в реестре государственной службы по кадастру и картографии.

Право собственности на недвижимое имущество наступает тогда, когда договор отчуждения прошел государственную регистрацию.

Порядок действий

При осуществлении отчуждения надела необходимо выполнить четкую последовательность действий.

В перечень данных действий входят:

• получение в агентстве государственного акта, который удостоверяет право собственности на землевладение;
• если происходит процесс продажи участка, то необходимо проведение экспертами денежной оценки собственности, а в случае дарения – необходима нормативная оценка земли, которую осуществляет управление по земельным ресурсам;
• в агентстве земельного кадастра оформляется документ, в котором указываются все коммуникации, если таковые имеются на территории владения;
• по желанию собственника участка возможна экспертная оценка земли;
• необходимо оформление выписки из реестра о том, что не существует никаких запретов на отчуждение надела земли;
• получение справки об отсутствии зданий на территории участка, которая выдается местными органами власти;
• при оформлении отчуждения земли продавцу при себе необходимо иметь весь пакет личных документов, в который входят паспорт и идентификационный код, а также брачное свидетельство и метрики детей, если они являются собственниками жилья.

Отчуждение части земельного участка

При реквизиции части землевладения очень важным является тот факт, что частичная доля не может быть объектов имущественных прав. Иными словами, владение частью земли носит только характер обязательств, но никак не имущественный.

Это все означает, что имущественные права на часть земли имеет тот же собственник, который владеет всем участком полностью.

Для того чтобы юридически правильно оформить передачу части землевладения, прежде всего, необходимо обозначить границы выбранной территории, как самостоятельного объекта гражданско-правовых отношений. Все необходимые кадастровые работы по определению территории части земельного участка проводит орган, который уполномочен на это законодательством.

При этом в кадастровом реестре должна быть указана информация о площади земельного надела, определены границы, а также присвоен персональный кадастровый номер.

Если на часть землевладения не оформлены имущественные права, то такой объект недвижимости может лишь являться предметом при оформлении аренды, ипотеки или в виде залогового имущества.

Документы для отчуждения земельного участка

Для того чтобы произвести должным образом передачу земли, необходимо предоставить пакет документов, которые установлены законодательством.

В этот перечень входят:

• независимая экспертная оценка земельного надела;
• обязательная денежная экспертиза землевладения;
• государственный акт, подтверждающий право владения землей;
• справка из кадастрового реестра о том, что отсутствуют запреты на отчуждение этого участка земли;
• документ, который удостоверяет, что на территории этого владения отсутствуют какие-либо строения;
• паспорта всех владельцев земельного участка;
• идентификационные коды всех владельцев земли;
• свидетельство о браке подается в том случае, если продавец землевладения состоит в семейных отношениях;
• если продавец был женатым, то в таком случае к пакету документов необходимо приложить свидетельство о смерти или о разрыве брака;
• согласие мужа (жены) на отчуждение участка, оформленное в виде заявления;
• если дети являются собственниками земельного надела, то подаются также их свидетельства о рождении;
• в случае если сделка по продаже земельного владения осуществляется представителем собственника, то обязательна к представлению доверенность, заверенная нотариусом.

Собрав этот пакет документов, можно смело начинать процесс отчуждения земли.

Принудительное отчуждение земельного участка

Вопрос принудительного изъятия собственности, как правило, подразумевает конфликтные ситуации, которые можно решить в судебном или в переговорном порядке.

С юридической точки зрения, Земельный Кодекс РФ не имеет положений, в которых бы определялся порядок отбора земельных наделов.

Однако в Гражданском Кодексе РФ весьма четко прописаны основания для принудительной реквизиции собственности.

К таким основаниям можно отнести:

• землевладение используется с нарушением норм законодательства (основание – ст.285 и ст.286 ГК РФ);
• надел земли используется в несоответствии с его целевым предназначением (подтверждение – ст.284 ГК РФ);
• принудительное изъятие участка происходит на основании решения суда о выплате долговых обязательств собственника (согласно ст.278 ГК РФ);
• в случае стихийного бедствия либо аварии, а также при других обстоятельствах, которые носят характер чрезвычайности, проходит реквизиция землевладения, т.е. изъятие земли, возникающее в результате угрозы жизни людей (при этом стоит четко понимать, что реквизиция не является отчуждением собственности для потребностей государства);
• земельные участки возвращаются в государственную собственность, иначе говоря, происходит национализация земли, которая происходит на обоснованных основаниях законности, при этом возмещается полная стоимость имущества и другого вида убытков, связанных с такой экспроприацией;
• реквизиция земельного надела для государственных и региональных нужд с последующей выплатой выкупа теми субъекта государства, в пользу которых было произведено отчуждение;
• изъятие из собственности земельного участка, который на основании законности де-юре не может принадлежать данному владельцу (такое отчуждение земельной собственности происходит в такой ситуации, когда имущество оказалось во владении лица на законных основаниях, но в силу закона ему не принадлежит).

Подводя итог статьи, выделим еще раз основополагающие моменты, при которых осуществляется отчуждение землевладения:

1. Реквизиция земли считается полноценной, если права собственности в полной мере перешли к другому лицу.
2. Отчуждение части земельного участка будет действительным в том случае, если он оформлен как самостоятельная кадастровая единица.
3. Право собственности возникает с момента подписания и государственной регистрации договора.
4. Существуют как добровольные, так и принудительные виды отчуждения земельного надела.