Перевод земель сельскохозяйственного назначения в ИЖС

В последние годы правительство делает все, чтобы повысить уровень жизни своих граждан — это такие социально значимые проекты, как закон о материнском капитале, социальное кредитование, государственное субсидирование малоимущего населения, военная ипотека и прочее. В том числе существует и Федеральный закон об улучшении жилищных условий граждан.  Перевод земель сельскохозяйственного назначения в ИЖС

Одним из неплохих способов улучшить жилищное положение является постройка собственного дома. Но чтобы организовать индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) нужен как минимум собственный участок земли, на котором будет построен дом.

И поскольку в черте города участки сейчас стоят безумно дорого, то желающие пожить вдали от городской суеты и шума, обращают внимание на земли, изначально предназначенные для сельскохозяйственных работ.

Но проблема в том, что эти земли можно использовать только по прямому назначению, то есть заниматься сельскохозяйственными работами. Если на такой земле возвести дом, то по закону он будет считаться самовольно построенным. Но что же делать в таком случае? Решение есть — перевести землю в другую категорию.

Разновидности земельных наделов

Земля представляет собой национальное достояние и принадлежит государству, которое может распоряжаться ею по своему желанию и на основе принятых законов.

Поскольку эти наделы общего пользования и не принадлежат частному лицу, то их невозможно продать, или купить, или сдать в аренду. Но при этом законом предусмотрено изменение вида этих наделов.

Какие виды бывают:

  • земли, которые используется для производства чего-либо или для обеспечения производства;
  • предоставленные для нужд сельского хозяйства;
  • находящиеся в пределах населенных пунктов, предназначенных для строительства;
  • водный и лесной фонд;
  • земельные участки, имеющие историческое, природоохранное, оздоровительное или иное назначение;
  • находящиеся в ведении государственной и муниципальной собственности.

Можно ли изменить категорию земель?

Это возможно, но есть ряд существенных нюансов, иногда непреодолимых. Чтобы ваш дом не посчитали незаконно возведенным, необходимо участок сельхозназначения оформить в категорию земли населенного пункта.

То есть, как вы понимаете, на землях, предназначенных для сельскохозяйственных работ нельзя возводить дом, а в пределах города или поселка можно.

Другими словами, изменить категорию земли можно только в том случае, если участки сельхозназначения непосредственно граничат с городом.

В этом случае может быть принято решение о расширении границ города или, в результате чего означенные земли могут уже официально считаться землями населенного пункта (в черте города). Если же участок не примыкает к населенному пункту, то оформить такой перевод не получится ни в коем случае.

К тому же подать заявку на перевод в другую категорию имеют право только граждане России.

Те, у кого нет гражданства или являются гражданами других стран, или организации, денежные средства которых наполовину сформированы из иностранных инвестиций, не имеют на то полномочий.

ИЖС и его преимущества

Основным преимуществом такого перевода земель будет то, что на своем участке вам будет разрешено построить практически любое здание — хоть небольшой домик, хоть целый коттедж.

Хотя есть одно ограничение — он не должен быть больше трех этажей.

Кроме того, к преимуществам можно отнести:

  • Получение закрепленного адреса и, как следствие, возможность прописаться в своем частном доме. А этот факт в свою очередь дает возможность собственнику без каких-либо проблем устраиваться на работу, получать письма и заказы на дом.
  • Поскольку теперь участки под ИЖС относятся к землям поселений, то автоматически становятся участниками программы по благоустройству населенного пункта. А это означает, что за счет местного или регионального бюджета будут проложены дороги, протянуты электросети, водопровод, газ, озеленение улиц и прочее. Из ваших расходов будет только уплата незначительной суммы государственной пошлины, тогда как всю остальную рутинную и тяжелую работу сделает местная администрация.
  • Также немаловажным плюсом ИЖС является то, что для владельцев таких земель на законодательном уровне предусмотрен налоговый вычет, то есть вам будут компенсированы часть затрат на перевод земли и строительство дома.

Справедливости ради отметим и некоторые недостатки ИЖС:

  • Процесс перевода обычно растягивается на несколько месяцев, в иных случаях даже на год. Бюрократию ведь никто не отменял. Надо будет по нескольку раз обойти различного уровня государственные кабинеты, подолгу ждать решения ответственных лиц. Но иначе нельзя, потому как помимо бюрократии в нашей стране сильно развиты и различные махинации с земельными участками.
  • Налог на земли ИЖС немного выше, чем у других категорий.
  • Если в течение трех лет строительство дома не было начато, участок могут запросто отобрать.
  • Цена на такие участки значительно выше, но это объяснимо (черта города), хотя этот фактор с лихвой компенсируется другими преимуществами.

Как перевести земли сельхозназначения в ИЖС?

Перевод земель сельскохозяйственного назначения в ИЖСВообще при переводе любых земель из одной категории в другую, порядок действий собственника один и тот же — в первую очередь нужно подать ходатайство в местную районную администрацию.

В прошении необходимо будет указать кадастровый номер участка, к какой категории в данный момент относится земля и в какую категорию земель нужно осуществить перевод.

В том случае, если ваш земельный участок официально оформлен в кастровой палате и имеет свой идентификационный номер (кадастровый), то в получении кадастрового паспорта никаких проблем не предвидится.

В противном случае, нужно будет сначала поставить на кадастровый учет, при этом заплатив государственную пошлину порядка 1000 рублей.

Кроме того, на участке необходимо будет провести межевальные работы, связанные с определением границ земельного участка, согласованием ее с с владельцами примыкающих территорий и составлением межевого плана.

Обойдется вся процедура примерно в 20 тысяч рублей.

Это довольно долгоиграющая история, с учетом всех нормативных требований уйдет на все это как минимум несколько месяцев.

Помимо прошения надо предоставить следующие документы:

  • паспорт либо другой документ, удостоверяющий личность;
  • справка, содержащая подробную информацию об участке (берется в кадастровой палате);
  • свидетельство, подтверждающее ваши права на земельный участок (дает Росреестр);
  • иногда требуется заключение экологов.

С ходатайством имеет обращаться только хозяин земли или его законный представитель, имеющий на то полномочия, заверенные нотариусом.

Следует знать, что в ходатайстве может быть отказано, если обратился в муниципальный орган лицо, не имеющее на то разрешений, либо в случаях, когда представленные документы не соответствуют предъявляемым требованиям.

Если прошение не соответствует правилам, то оно должно быть возвращено собственнику земли в течение одного месяца с обязательным указанием причин отказа. Это обстоятельство удобно в том плане, что не надо искать причину проблем, а сразу исправить недочеты и подать его снова.

По поводу сроков рассмотрения можно сказать следующее — если рассматривает государство, то решение должно быть принято в течение трех месяцев, если же местная администрация, то не позднее двух месяцев.

При положительном решении выданный документ должен содержать в себе следующие сведения — на каком основании изменена категория земли, размер и кадастровый номер участка, его границы и местоположение. Если по каким-либо причинам этот акт не устраивает подателя, то он может быть обжалован в течение трех месяцев.

Если же все в порядке, то копия документа направляется в Росреестр для внесения изменений в статусе земли. После того, как эти изменения внесены в записи регистрирующего органа, перевод можно считать состоявшимся.

Сколько стоит перевод в ИЖС земли сельхознаначения?

Перевод земли из одной категории в другую обойдется совсем недешево, если не сказать очень дорого — государственная пошлина при этом составит 30% от кадастровой стоимости участка. Необходимо знать, что кадастровая стоимость сейчас в отличие от ранее использовавшейся инвентаризационной стоимости практически ничем не отличается от рыночной цены недвижимости.Перевод земель сельскохозяйственного назначения в ИЖС

Так, при стоимости участка в 500 тыс. рублей, придется «отстегнуть» государству аж 150 тысяч.

Поэтому, как было сказано чуть выше, с чисто экономической точки зрения выгодно лучше изменить вид разрешенного использования (ВРИ), оставаясь в рамках земли сельхозназначения, но с разрешением индивидуального строительства.

В этом случае у собственника нет необходимости платить бешеные «отступные», более того, налоговые выплаты составляют гораздо меньшую сумму, чем при смене категории.

Но в любом случае к каждому конкретному случаю необходимо относиться по-разному, так как стоимость перевода в ИЖС зависит от множества факторов:

  • от площади земельного участка;
  • его кадастровой стоимости;
  • проектной документации строительства дома;
  • необходимости заключения экологов.

Важно знать: получить все сведения относительно кадастровой стоимости вашего земельного участка можно на официальном сайте Росреестра, где введя в специальное поле кадастровый номер участка, можно получить всю имеющуюся информацию о нем.

Использование сельхозземель под ИЖС

На самом деле к смене категории одной земли на другой граждане прибегают в очень редких случаях. Гораздо большей популярностью у населения пользуется перевод земельного участка сельхозназначения под ИЖС, потому что эта процедура проходит быстрее и проще, но только в том случае, если есть — участок для садоводства и дачный надел земли.

По закону от 2008 года дачным участкам присваивают адрес, можно проживать там и прописываться.

А чем же хуже садоводческое некоммерческое товарищество?

Дело в том, что земельные участки, включенные в категорию ИЖС, участвуют в развитии и благоустройстве населенного пункта, то есть все проблемы, связанные с проводкой электричества, газопровода, асфальтирование дорог и т. д.

Берет на себя местная администрация.

Тогда как садоводческие некоммерческие товарищества, которые относятся к землям сельхозназначения, все эти блага цивилизации будет проводить за свой счет.

Потому что закон гласит ясно — земли сельхозназначения предназначены только для выращивания сельхозкультур.

Как получить ИЖС со стопроцентной гарантией?

Иметь свой собственный дом вдали от городской пыли и духоты мечтает практически каждый человек.

Осуществить желаемое наверняка и без излишних нервотрепок в будущем можно следуя двум советам:

  1. приобретайте только те участки, которые по закону числятся в рамках черты города и где разрешено возводить жилое строение;
  2. или участки на территориях дачных и садоводческих товариществ, но с необходимым разрешением на строительство частного дома.

Бесплатная консультация юриста

Оставить комментарий

очиститьОтправить

Нажимая "Отправить" вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности