Многие собственники многоквартирных домов сетуют на некачественное предоставление коммунальных услуг управляющей компанией дома – то вода идет из крана холодная, то батареи четь теплые. 

А денежки взимают по полной программе, большая часть которых просто испаряется. Все исправить и урегулировать все проблемы можно с помощью ТСЖ – товарищества собственников жилья дома.

Кто может создавать?

ТСЖ – некоммерческое товарищество жильцов дома, у которых одна общая цель – владение, распоряжение общим имуществом, целенаправленное пользование.

Очень распространено такое управление домовым хозяйством во вновь построенных домах, и многие жильцы выбирают именно ТСЖ. Создать некоммерческое общество могут все собственники жилых и нежилых помещений, которые, так или иначе, владеют жилым фондом.

Информирование

Если есть желание образовать свое общество, и не подчинятся капризам управляющей компании, нужно опросить всех жильцов  и узнать их мнение об этом. Можно каждому в почтовый ящик положить информационный листок, можно развесить объявления на подъездах и в холле – любым способом нужно организовать встречу и получить согласие собственников.

Оптимальный способ донесения сведений

Сделать стенды или информационные доски на самом видном месте перед подъездом, остеклить их или оборудовать непробиваемым  светопропускающим материалом, можно повесить светильник, чтобы в темное время суток информацию можно было прочесть.

Повесить стенд на уровне глаз – чтобы каждому было удобно узнать о перспективах развития собственного дома, образовании товарищества, о плюсах и минусах этой формы деятельности.

Донести в доступной форме, что могут  в конечном итоге получить сами жильцы от нововведений, рассказать им об уменьшении выплат по коммунальным платежам, если будут реализованы предполагаемые планы.

Что можно изменить в плане развития дома, обновлению коммуникаций, технического оборудования, теплосетей и других коммуникационных линиях. Можно внести предложение об оборудовании удобной детской площадки на свои средства, парковочных местах за счет сдачи в аренду подвального помещения.

О перспективах, которые могут открыться перед членами общества. Нужно заинтересовать их, рассказать о том, что они недополучают от управляющей компании на сегодняшний день, и обосновать завышенные тарифы на коммунальные услуги. Тут вы можете прочитать, что входит в коммунальные услуги.

Нужно действовать, чтобы в конечном итоге стать полноправным владельцем своего дома со всеми вытекающими правами и обязанностями.

Как создать ТСЖ?

Создание товарищества подразумевает все, буквально все взять под свой контроль и управление вместо нанятых специалистов. Это в первую очередь умение договариваться с поставщиками коммунальных услуг на выгодных условиях.

Рынок – это не фиксированные цены, а плавающие ставки, которые могут изменяться под натиском тех или иных ситуаций.

Вот такой грамотный управленец обязательно должен быть в команде, и если такого среди жильцов нет – то может,  придется искать его среди наемных работников.

Затем, каждое товарищество должно иметь в своем арсенале грамотного бухгалтера, плановика, управленца.

Но вынужденные ремонтные работы тоже кто-то должен делать, а это значит, что не обойтись без своего сантехника, электрика, лифтера и др. профессионалов, которые в любой нужный момент смогут приступить к ремонту и исправить сложную ситуацию.

Это все по силам только крупному товариществу, с новыми коммуникационными линями, ремонтом и приличным состоянием технического оборудования. Если управляющая компания может рассчитывать на получение государственной субсидии в случае крупной аварии и на замену сложного технического узла, то получить деньги на покупку нового оборудования, которое нужно сейчас, будет сложно вновь образованному обществу, которое никто не знает.

Может быть, смогут помочь так называемые связи, оставшиеся с прежних времен, если такой человек есть среди жильцов, это будет хорошим подспорьем в организации обслуживания оборудования всего большого дома.

Любая хозяйственная деятельность будет контролироваться государством, то есть нужно составлять отчеты, балансы, налоговые декларации.

А это сложно сделать, если нет соответствующих знаний и опыта. Отсюда вывод – без грамотного бухгалтера не обойтись, его нужно будет искать на стороне, заинтересовывать перспективами работы именно с вашей организации.

Вот об этом и многом другом следует подумать, прежде всего, перед тем, как решится создавать свою некоммерческую компанию.

Пошаговая инструкция

Со стороны может показаться, что на все эти организационно-правовые вопросы может уйти достаточно много времени, все это слишком сложно и недосягаемо. Да, времени на это потратить придется много, в иных случаях до полугода, но это стоит того.

С чего  же начинается образование некоммерческой организации собственников жильцов?

• Инициативная группа. Выбирать ее нужно из активных соседей, которые полностью согласны на преобразования, и смогут убедить в этом других людей.  Во-первых,  в них должна быть доля настойчивости для убеждения, порядочности – для уверования в добрые начинания. Именно на этих людей в дальнейшем ляжет обязанность по организации самого общества и его регистрации в общероссийском реестре. Если среди жильцов есть люди с юридическим образованием – отлично, они смогут разобраться в хитросплетениях современной законодательной базы. Приветствуется участие бывшего управдома или другого хозяйственника, который на деле сможет доказать свои профессиональные знания. Но даже если таких жильцов в целом доме не нашлось – в этом нет особой проблемы, даже медведей в цирке учат сложным трюкам. Главное условие – доверие всех жильцов, и тогда работа буде спориться.
• Стратегия. В экономике под этим понятием понимают долгосрочные планы успешного  разностороннего развития компании, организации, предприятия. Так и в этом случае, нужно заранее предусмотреть все возможные варианты изыскания ресурсов. Что это может означать на деле?  Предусмотреть привлечение средств от сдачи подвального помещения в аренду, средства от этого могут пойти на благоустройство или ремонт общедомового имущества. Может кто-то захочет на чердаке оборудовать оранжерею – все выращенные овощи можно сбывать на рынке или распространять между жильцами, таким образом можно изыскать множество ресурсов, то есть выработать свою, индивидуальную стратегию для развития и извлечения прибыли.
• Оценка ресурсов. Если это новостройка – то что-от капитально ремонтировать и чинить можно еще не скоро. Ну а если это сталинский дом, со старыми коммуникационными линиями, то в одном, то в другом месте рвущиеся в самый неподходящий момент? На их ремонт или реставрацию нужны средства, и о них нужно подумать заранее, то есть предусмотреть резервные суммы. К ресурсам дома можно отнести все помещения, которые присутствуют в строении, но важно уяснить, кто на самом деле является их владельцами. Если они как говориться, ничьи, то это можно считать положительным фактором, а если у них есть свой владелец – придется их убедить встать на вашу сторону.

И, пожалуй, к главным ресурсам можно отнести количество собственников, ведь именно  от них будут переводиться ежемесячные отчисления.

Важно также выяснить их финансовые возможности, наличие иждивенцев, неработающих членов семьи – такие жильцы не смогут в полной мере участвовать во всех капиталовложениях на улучшение жилищных условий, благоустройства придворовой территории. Обо всех этих нюансах нужно иметь информацию еще до момента создания ТСЖ.

Создавая товарищество, нужно понимать, что во многом расходы потребуется делать на ремонтные или восстановительные работы. Если капитального ремонта в нем никогда не было, или дом старой постройки – то таких затрат понадобиться много. Есть ли для этого ресурсы? Смогут ли жильцы лома компенсировать стоимость оборудования и самих работ? Все это нужно рассчитать, предугадать, чтоб потом не оказаться в патовой ситуации.

• Собрание. Всеми этими предварительными расчетами, изучением сложившейся ситуации, изысканием ресурсов и просчетом возможных рисков должна заниматься инициативная группа, и если все пришли к общему пониманию, что товарищество создавать все-таки выгодней, чем оплачивать услуги чужих и практически незаинтересованных в благополучии жильцов людей, то теперь нужно организовать общее собрание. Что выносить на повестку дня?

Рассказать о преимуществах и рисках самостоятельного управления своим домом, чего можно ожидать в ближайшем будущем от его деятельности, убедить их поставить свои подписи в протоколе общего собрания.

Но, как и для всех других образования, так и для ТСЖ нужен устав, где будет четко определены все права и обязанности каждого его члена.

Подготовительные мероприятия должны проходить в дружелюбной обстановке, ваша задача – обеспечить как можно большее присутствие жильцов.

Если вы их не оповестили должным образом, то протокол собрания может быть признан недействительным, и все усилия могут пойти насмарку. Можно под расписку вручить каждому из них повестку с датой и временем его проведения, можно повесить объявления в общедоступных местах, чтобы каждый, идя домой смог узнать, что в доме грядут перемены, и от их участия будет зависеть их благополучие.

Также крайне важно получить от прежнего управленца всю необходимую техническую документацию на дом – без  этого пакета пройти регистрацию общества просто не получится. Если  они пойдут на принцип, и документы отдавать добровольно не захотят – не отчаивайтесь, все это можно запросить в Росреестре, их могут выдать кому-то из инициативной группы по доверенности от большей части собственников дома.

Устав

Нужно четко уяснить, что это правоустанавливающий и основной, из всех документов любого общества или организации. Именно в нем должны найти отражения любые права и обязанности, как всех жильцов, так и правления. Можно включить в него любые важные для каждого мелочи, вплоть до содержания домашних животных или условия парковки.

Здесь можно прописать нормы общего проживания во всем доме, например, ограничить звуковые эффекты в вечернее время, вплоть до запрета ремонтных работ после 9 часов вечера. Короче все, что можете придумать об улучшении по управлению, содержанию, проживанию – должно найти отражение.

Поскольку это правоустанавливающий документ, то в нем должны быть прописаны права жильцов на получение качественных коммунальных услуг, обязанности правления – заняться  их обеспечением.

Следует специально оговорить те условия, при которых может быть выбран новый председатель или все правление, когда и в какие сроки проводить собрания всех жильцов, предоставление для общего ознакомления с отчетной документацией, и много других организационно-правовых вопросов.

Какие вопросы нужно рассмотреть на общем собрании?

Все важные вопросы об организации самого общества, руководства, принятия правоустанавливающего документа – должны быть включены в повестку дня. Голосованием выбирается состав правления, председателя, членов ревизионной комиссии.

Можно вынести на голосование сразу несколько кандидатов, предварительно дав им деловую характеристику,  указав квартиру проживания – это на тот случай, если у кого-то возникнут вопросы, которые можно разрешить общим порядком.

Что касается выбора кандидатур на место председателя и ревизионной комиссии – есть два варианта развития событий: тайное либо публичное голосование. Выбор  за самими жильцами.

Также обязательно нужно принять положительное решение о передаче общедомового имущества под управление ТСЖ, по пунктам все перечислить, занести в протокол.

Инициативная группа может предложить варианты оповещения жильцов о предстоящих собраниях, и выбранные вариант должен войти в окончательное решение.

На подобных сборах можно разрешать практически любые вопросы, связанные с хозяйственной деятельностью, управлением, наймом новых сотрудников для выполнения тех или иных работ по обслуживанию дома.

Форма собрания – очная или заочная?

Что это может означать на деле? Очная форма предполагает личное присутствие владельца жилой площади. А если нет времени, или квартира сдается, то явится на общее собрание, жильцы не смогут, и принять участие в голосовании то же. А решение принимается большинством голосов.

Вот как раз для этого случая предусмотрена заочная форма – когда члены инициативной группы разносят листовки поквартирно, таким образом, происходит оповещение, в них отражается повестка дня, вносятся все вопросы, требующие разрешения. Жильцы могут высказать свое мнение касательного того или иного вопроса в заочной форме.

Листы для голосования

Каждый лист должен нести личные данные о владельце квартиры – его ФИО, порядковый номер листа, данные о свидетельстве на собственность, занимаемая жилая площадь. Этот пункт очень важен для подсчета голосов. Все данные должны соответствовать  действительной информации о жильце, вплоть до буквы – иначе можно будет признать голосование не состоявшимся: принимал решение не тот человек.

Что касается пунктов, по которым необходимо высказаться – против каждого вопроса нужно оставить свободное место, где можно сделать выбор – согласен или нет с такой позицией жилец.

В листах обязательно нужно обозначить конечный срок голосования, оставить место для расшифровки фамилии и даты.

• Итоги собрания. Теперь нужно узнать результаты поведенного голосования, подсчитать все за и против. Решение будет считаться принятым, если положительно высказались больше половины собственников, принимавших участие в опросе. Как высчитать эту половину? По количеству метров, которыми они владеют. Например, жилая площадь всего дома – 4000 метров, принимали положительное решение жильцы, жилая площадь у которых составляет 3 000 метров. Решение считается принятым.

Но как определить количество голосов, принимавших участие в опросе? Это сложный процесс, для этого нужно найти в процентном отношении долю каждого квадратного метра в  общем метраже  многоквартирного дома. Чтобы данные всегда были под рукой, можно загрузить программу Еxсel, она сама сделает нужный подсчет, если правильно ввести все данные.

Что делать после проведения собрания?

 Теперь нужно довести до каждого собственника результаты проведенного опроса – можно развесить информацию на стендах, а можно разложить по почтовым ящикам. Совет – лучше совместить оба вида оповещения.

• Регистрация. Некоммерческую организацию следует поставить на налоговый учет в ближайшем отделении ФНС. Для этого потребуется нотариально заверенная копия и оригинал заявления о постановке на учет, его следует написать на типовом бланке, который берется в отделении. Также будут необходимы Устав общества, оплаченную ставку государственной пошлины. Лучше всего регистрацию доверить лицам с юридическим образованием – они знают все тонкости и последние изменения в законодательной базе. Для этих действий оформляется доверенность от имени выбранного председателя правления.

После получения всех документов доверенным лицом на руки с отметкой о постановке на учет, можно приступать к хозяйственной деятельности на законных основаниях.