Под договором ренты понимают особое соглашение между владельцем имущества – рантье (в основном оформляют ренту на жилье) и рентополучателем, то есть будущим владельцем переданного на особых условиях имущества. Видов подобных договорных отношений несколько, давайте подробно поговорим о каждом из них. 

Виды

Владелец жилых квадратных метров передает их на определенных условиях по возмездному договору, другому лицу, которое в свою очередь возлагает на себя обязательства по обеспечению его всем необходимым до конца его жизни.

Причем обязательства могут носить как моральный характер, например, постоянное общение или совместное проживание, так и возмездный, то есть в предоставлении либо средств на существование, либо в качестве обеспечения продуктами питания, необходимыми лекарственными средствами, оплатой за коммунальные услуги.

Каждый договор ренты может обозначить свое имущество и возложенные на рантье обязательства по усмотрению сторон.

Различают формы ренты:

• Постоянную – за заранее оговоренное вознаграждение по месяцам в виде денежных средств или других материальных ценностей;
• Пожизненную – рентополучатель обязуется до конца жизни обеспечивать владельца передаваемого имущества денежными средствами;
• Пожизненную с иждивением – рантье полностью в течение всей своей жизни будет находиться на постоянном иждивении.

Особенности договора пожизненной ренты

Обычно подобные договоры заключают граждане престарелого возраста, у которых не осталось ни близких родственников, ни дальних наследников, которые могли бы взять заботы о человеке на себя.

Он по этим договорным обязательствам передает свою жилплощадь совсем постороннему лицу, а тот обязуется взять все расходы  по обеспечению всем необходимым и уход  за ним на себя.

Текст договора оформляется в нотариальной конторе – нотариус подскажет, какие пункты следует внести в договор. Он отличается характерными признаками:

• Имеет срочный характер – то есть на время жизни самого рентополучателя;
• Ежемесячная уплата по ренте не может быть меньше минимальной ставки по оплате труда, и должна выражаться только в денежной сумме;
• Если нет особых условий по выплатам, то предусматривается ежемесячное вознаграждение в определенном денежном выражении;
• В случае гибели имущества, переданного по обязательствам ренты, не освобождает ее получателя от дальнейших исполнений, взятых на себя обязательств.

Но есть обязательное условие, при котором допускается заключать такие договоры – на занимаемой жилой площади никто не должен быть зарегистрирован, кроме ее владельца.

После подписания всех бумаг, владение квартирой переходит к рентополучателю, но у прежнего владельца есть право в ней проживать и пользоваться обеспечением, которое он получает по договору.

У такой недвижимости возникает обременение – рента, и чтобы зафиксировать произошедшие изменения в правах владения и дальнейшего распоряжения договор подлежит обязательной регистрации. Здесь вы можете прочитать подробнее, что такое обременение на квартиру.

Доверительные отношения не допустимы, когда речь идет о ренте! Все должно иметь всем вашим действиям документальное подтверждение!

Договор постоянной ренты

Его характерными признаками принято считать:

• Реальность;
• Возмездность;
• Двусторонность;

Сторонами в договорных обязательствах могут выступать:

• Физические лица;
• Государственные некоммерческие структуры.

Непрерываемый, постоянный характер этих договорных обязательств дает право рантье передавать свои права рентополучателя другому лицу или организации. Они могут быть переданы по праву наследования в случае реорганизации некоммерческой структуры.

Для постоянных рентных отношений характерно постоянство платы, а в случае пересмотра минимальной ставки труда, индексируются сами размеры выплат. Если договором не предусмотрены другие условия  выплат, то они могут осуществляться поквартально.

Постоянная рента может быть выкуплена у владельца  платежей, и тогда она прекращает свое существование. Инициатором выкупа может выступать как сам плательщик, так и бывший владелец имущества.

Рентополучатель может затребовать полный выкуп ренты, если:

• Обязательные платежи не поступают в течение года;
• Плательщик признан несостоятельным;
• При явных нарушениях условий договора;
• Недвижимость, переданная по постоянной ренте, передана в пользование нескольким собственникам, или разделена согласно выкупленным долям.

Подобные договорные отношения заверяются нотариусом, заносятся в реестр перехода прав собственности с обременением.

Договор ренты с иждивением

Это один из подвидов рентных договоров, что накладывает на него субсидиарные обязательства, применяемые при пожизненно оформленной ренты.

Характерными признаками подобного договора считается:

• Рентные отношения могут быть установлены только в отношении недвижимости;
• В разделе о предмете договорных обязательств всегда содержатся условия по полному содержанию рантье: обеспечение правом на проживание, питания, выделение средств на приобретение одежды, лекарства с обязательным пунктом об уходе за престарелым человеком;
• Сумма минимальных выплат не может быть ниже, чем двойная ставка по минимальной оплате труда;
• Допускается замена материального обеспечения денежным эквивалентом;
• Рантье может вносить существенные изменения в недвижимость только по согласию плательщика ренты;
• Рентополучатель дает обязательства по сохранению переданного ему имущества в прежнем состоянии.

Рентные отношения с иждивением могут прекратиться при наступлении следующих обстоятельств:

• Смерти рантье;
• При явных нарушениях договорных обязательств рентополучателем, недвижимость в этом случае может быть возвращена к прежнему владельцу.

Расторжение договора ренты

В другой статье мы обсуждали вопрос расторжения договора аренды по инициативе арендатора.

Что касается договоров ренты, как и другие виды договорных отношений, они могут быть расторгнуты по общим или особым обстоятельствам, которые свойственны только  этому виду правоотношений.

К общим основаниям можно отнести типичные для всех видов договоров создавшиеся обстоятельства:

• Признание рентодателя недееспособным;
• При заключении договора рантье был введен в заблуждение конечной целью договорных обязательств;
• По состоянию здоровья рентодатель не осознавал, какие юридически значимые действия совершает.

К основаниям, касающимся только рентных отношений, относят следующие возникшие обстоятельства:

• Договорные обязательства не носят возмездный характер;
• При нарушении взятых рентополучателем обязательств перед рентодателем;
• Взятые плательщиком ренты обязательства не могут прекратиться в одностороннем порядке;
• В случае заключения договорных обязательств по постоянной ренте, обе стороны могут потребовать друг от друга выкупа оплаченных платежей или предмета ренты полностью;
• В других рентных отношениях выкуп ренты возможен только ее получателем и никак иначе.

В этих и других жизненных ситуациях, допустимых Законом, рентодатель может расторгнуть достигнутые договоренности и запросить судебные органы  их отменить.

Условия договора ренты

• Поскольку рентный договор имеет возмездный характер, то у всего передаваемого имущества должна быть своя оценка, которую прописывают в определенном денежном эквиваленте в предмете договорных обязательств.
• Сам рантье должен быть уверен в платежеспособности рентополучателя, для подтверждения этого факта он обязан предоставить ему обеспечительные меры в виде банковского поручительства, гарантии, выдать ему задаток либо другие доказательства. Также доказательством платежеспособности может служить страхование возможных рисков по исполнению уже взятых обязательств. И эти факты являются существенными условиями для заключения договора ренты.
• Присутствие просроченных платежей дает право рентодателю увеличить дальнейшие платежи в процентном отношении.

Оформление договора

Как уже говорилось выше, сам договор заключается в присутствии нотариуса, он может затребовать пакет документации, который можно выяснить в нотариальной конторе.

После проверки на достоверность нотариус заверяет своей подписью заключенный договор, который будет основанием для перехода прав собственности. Все записи вносятся в единый нотариальный реестр, он может быть полезным, если возникнут сомнения по поводу заключения самих договорных отношений.

Сроки

Нотариус проверит достоверность предоставленных документов по имеющейся у него базе данных, на их основании можно составить договор, который необходимо тщательно изучить,  и в случае возникновения неясных моментов, попросить нотариуса разъяснить сложившиеся правовые моменты и последствия.

С заверенными нотариусом документами и уже собранными документами просят провести регистрационные действия по переходу права собственности под обременением в виде ренты.

Документы

Вам нужно подготовить следующий пакет:

• Кадастровый паспорт на недвижимое имущество;
• Основания возникновения права владения и распоряжения – купля-продажа, дарение, наследование, акт о передаче в частную собственность;
• Запросить в многофункциональном центре единый Жилищный документ, в котором прописаны все зарегистрированные граждане, наложенные обременения на имущество;
• Для подтверждения личности владельца – удостоверение личности;
• Справки из паспортного стола и от управляющей компании обо всех официально зарегистрированных гражданах и имеющихся задолженностях;
• Запросите в БТИ оценочную стоимость недвижимости;
• Необходимы справки от врача-психолога о состоянии дееспособности рантье;

При несоблюдении условий достигнутых договоренностей рентодатель в любой момент может прекратить действия обязательств в судебном порядке.