Приобретение жилья требует прежде всего ответственности перед собой. Недопустимо, чтобы с покупкой в жизни собственника возникли неприятные сюрпризы.

Что важно учесть при покупке квартиры?

Важно ответственно отнестись к сделке в целом. 

Когда подходящий объект подобран и ведутся переговоры, покупателю необходимо обратить внимание на следующие моменты:

• Поведение продавца. Должны насторожить излишняя поспешность, попытки «надавить», необоснованно ускорить заключение сделки;
• Отказ продавца в предоставлении каких-либо документов по требованию покупателя.

Согласно действующего законодательства, для регистрации договора предусмотрен минимум документов.

Например, если речь идет о готовом жилье, для совершения сделки купли-продажи стандартно необходимы:

• Правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы;
• Справка о прописанных лицах;
• Заключенный между сторонами договор.

Но для проверки юридической чистоты квартиры перечисленных выше документов недостаточно.

Особенности проверки документов по приобретаемому жилью различны в зависимости от того, на рынке готовой недвижимости или в новостройке расположен объект.

Покупка квартиры на вторичном рынке жилья

Вторичное жилье — это любое жилье, ранее задействованное в сделке по купле-продаже, как объект.

Приобретая жилье на рынке готовой недвижимости, необходимо обратить внимание на следующее:

• Документы о праве собственности собственности на жилье

Прежде всего важно понять, сколько собственников у помещения и на каком основании они владеют квартирой. Эта информация содержится в свидетельстве о праве собственности.

В свидетельстве указано название документа — основания. Это может быть договор купли-продажи, договор участия в долевом строительстве, договор дарения, договор передачи имущества в собственность граждан (приватизации).

• Срок владения квартирой и наличие/отсутствие обременений

Далее стоит проанализировать, сколько времени владеет объектом недвижимости продавец. Идеально, когда имеется информация о частоте смены владельцев за весь период с момента заселения дома. Ранее мы рассказывали, что такое обременение на квартиру.

• Наличие/отсутствие несовершеннолетних собственников жилья, а также недееспособных лиц

Информацию о собственниках квартиры можно почерпнуть из ЕГРП. Если среди них есть несовершеннолетние или недееспособные граждане, обязательным условием для проведения сделки становится получение соответствующего разрешения от органов опеки. Без данного документа сделка не будет зарегистрирована в Росреестре.

Сделки с участием маткапитала также проходят под контролем органов опеки.

• Наличие/отсутствие зарегистрированных в квартире лиц

Информацию о зарегистрированных в квартире лицах или отсутствии таковых можно получить из справки из паспортного стола. На момент совершения сделки прописанных быть не должно.

• Если квартира куплена в браке

Если квартира приобретена в браке, необходимо узнать, на каком основании продавец стал собственником квартиры. Если сделка носила безвозмездный характер (квартира получена в качестве наследства, по договору приватизации или дарения), согласия супруга(-и) на отчуждение собственности не требуется.

Если же жилье было приобретено по возмездной сделке в период брака и оформлено на одного из супругов, необходимо нотариальное согласие на продажу квартиры от супруга(-и).

• Задолженность по коммунальным платежам

Несмотря на тот факт, что при продаже квартиры обязанности по погашению долгов остается на предыдущем собственнике, стоит проверить отсутствие задолженности по квартплате. Для этого достаточно попросить у продавца соответствующую квитанцию с отметкой об оплате.

• Техническое состояние квартиры/дома

Дома должно быть комфортно. Поэтому на этапе просмотра квартиры важно осмотреть сам объект и дом, убедиться в отсутствии видимых технических неисправностей. Для получения полной картины не лишним будет пообщаться с соседями.

Покупка квартиры в новостройке

При покупке жилья в новостройке рисков не меньше. Статья, прочитав которую вы узнаете все о приемке квартиры в новостройке.

Чтобы максимально обезопасить себя покупая квартиру на этапе строительства, необходимо:

• Проверить документацию застройщика;
• Проверка деловой репутации

Стоит принять во внимание, есть ли у компании офис и собственный сайт. Огромное значение может сыграть и такой факт, как отношения между руководством строительной компании и местной администрацией, а также информация о том, насколько значимая фигура является учредителем юрлица.

• Проверка документации

Уставные документы компании являются открытой информацией. К ним относятся: устав, выписка из ЕГРЮЛ, приказы о назначении должностных лиц. Необходимо обратить внимание на размер уставного капитала организации. Достаточно часто недобросовестные компании указывают минимальный размер уставного капитала – 10 тыс. руб.

• Проверить документацию на объект.

Вне зависимости от того, по какой схеме застройщик реализует проект, строительные работы не могут осуществляться без имеющегося на то разрешения.

Выбирая новостройку необходимо обязательно посетить стройплощадку лично, оценить степень готовности объекта и реальные темпы строительства.

Загляните в статью о том, как купить квартиру в строящемся доме.

Факторы риска при покупке квартиры

При совершении сделок с недвижимостью покупатель рискует деньгами.

Риски считаются повышенными при наличии следующих факторов:

• Пакет документов на приобретаемое жилье предоставлен продавцом не в полном объеме;
• Неузаконенные перепланировки или переустройства;
• Продажа недвижимости осуществляется по доверенности;
• За небольшой промежуток времени у квартиры сменилось несколько хозяев;
• В числе собственников недвижимости несовершеннолетний или недееспособный гражданин;
• Продаваемое жилое помещение является наследством;
• Квартира продается по цене, значительно ниже рыночной.

Если в сделке присутствует какой-либо фактор, нельзя однозначно говорить о том, что продавец пытается совершить мошеннические действия при продаже квартиры. Проявить повышенную бдительность, узнать полную «историю» объекта стоит.

Юридические «подводные камни»

Помимо оценки факторов риска, важно предвидеть возможные юридические нюансы оформления сделки. К ним относятся:

• Нарушения при оформлении квартиры в собственность;

К таковым можно отнести нарушение прав несовершеннолетних граждан при приватизации жилья или покупке недвижимости с использованием средств маткапитала.

• Продажа жилого помещения по поддельным документам или по генеральной доверенности;

Подделку документов можно однозначно охарактеризовать как мошенничество. Если речь идет о гендоверенности, высок риск того, что выдавшее доверенность лицо может аннулировать документ. Следовательно, в судебном порядке сделка может быть признана недействительной.

• Наличие в «истории» квартиры сомнительных сделок;

Идеален вариант, когда у покупателя недвижимости имеется возможность проверить легитимность всех сделок, совершенных за время существования квартиры.

Судебная практика такова, что заинтересованная сторона может через суд признать недействительной любую сделку в цепочке сделок с имуществом. Даже если сделка была совершена несколько лет назад.

В этом случае все последующие операции с квартирой также становятся недействительными, и больше всех пострадает в итоге конечный собственник жилья.

• Нарушение прав несовершеннолетних и недееспособных лиц;

Покупатель квартиры должен учесть, что такие сделки могут быть впоследствии оспорены, как и сделки с недвижимостью, которая является предметом залога/спора или находится под арестом.

• Наличие среди ранее прописанных в квартире лиц, отбывающих заключение, пропавших без вести, находящихся в рядах РА;

Несмотря на фактическое отсутствие, за вышеперечисленными людьми остается право пользования жилым помещением. Объявившись, граждане могут доказать через суд свое право пользования жилым помещением даже после смены собственника.

• Занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи.

С 2016 г. при продаже квартиры, находящейся в собственности менее 5 лет, продавец обязан оплатить НДФЛ. Многие продавцы уходят от оплаты налога, предлагая покупателю указать в договоре купли-продажи заниженную стоимость квартиры. Соглашаясь на подобную сделку, стоит помнить, что в случае судебного разбирательства и признания сделки незаконной, суд вынесет решение о возврате только той суммы, которая указана в договоре купли-продажи.

Важные технические моменты при покупке квартиры

Процесс покупки квартиры можно разделить на несколько этапов:

• Подбор варианта;
• Проведение переговоров с продавцом, анализ документов на недвижимость и проверка истории квартиры;
• Заключение договора купли-продажи, осуществление расчетов между сторонами;
• Регистрация договора в Росреестре;
• Получение новым владельцем документов с отметкой о регистрации права собственности на квартиру.

Поскольку законом предусмотрена обязательная регистрация договора купли-продажи квартиры или договора долевого участия, то и действие указанных договоров начинается с момента госрегистрации.

Безопасность оформления сделки

В настоящий момент на рынке недвижимости работает множество агентств и юридических фирм, сотрудники которых за умеренную плату не только помогут в грамотном составлении договора купли-продажи недвижимости, но и проведут в полном объеме анализ документов по приобретаемому жилью.

Конечным итогом юридической проверки станет развернутое заключение для покупателя о том, насколько рискованно совершать данную сделку.

Поскольку на рынке недвижимости задействованы немалые суммы, пренебрегать услугами юристов не стоит.

Как проверить права третьих лиц?

Проверить, могут ли третьи лица заявить права на квартиру, вполне возможно.

С этой целью необходимо обратиться к двух документам:

• Выписка из ЕГРП

Выписку из Единого Государственного Реестра Прав может заказать любое лицо, обратившись в Росреестр или МФЦ.

Стоимость изготовления документа невелика, а получить его можно в течение 2-3 дней. Помимо данных о текущем (и предыдущих, если заказана расширенная выписка) владельце жилья, в соответствующей строке выписки из ЕГРП содержится информация о наличии/отсутствии обременений в отношении квартиры.

Например, если квартира находится в ипотеке, данные об этом будут указаны в выписке. Соответственно, сделка по переходу прав собственности может быть совершена только в том случае, если на ее проведение даст согласие залогодержатель.

• Справка о прописанных (из паспортного стола)

Запросить документ может только собственник квартиры, либо его доверенное лицо. Идеально, если будет предоставлена расширенная выписка.

На момент совершения сделки в помещении не должно оставаться зарегистрированных лиц. Суть в том, что зарегистрированные в квартире люди не теряют права пользования объектом даже после смены собственника.

Советы покупателям

Несмотря на то, сопровождает ли сделку по приобретению жилья риэлтор или юрист, покупателям можно дать следующие рекомендации:

• На этапе осмотра квартиры и переговоров с продавцом, выяснить все возникшие касательно объекта недвижимости вопросы;
• После получения пакета документов на объект, провести тщательную юридическую проверку недвижимости и проанализировать возможные факторы риска. Если на этом этапе возникают сомнения, от заключения договора купли-продажи лучше отказаться. Судебная практика такова, что недействительными могут быть признаны даже прошедшие регистрацию в Росреестре договоры;
• Проанализировать информацию о сроках капитального ремонта дома, убедиться что здание не является ветхим и не подлежит сносу;
• Не доверять устным обещаниям. Все договоренности необходимо фиксировать на бумаге;
• Подробно оговорить условия сделки: стоимость жилья и порядок расчетов, дату подписания договора, сроки освобождения квартиры и передачи ключей.

Решаясь на покупку квартиры, нельзя торопиться. Поспешность в действиях может обернуться массой неприятных сюрпризов в будущем.