Отличие новой квартиры от старой прежде всего заключается в том, что в ней уже предусмотрена удобная планировка, полностью соответствующая всем представлениям человека о современном комфорте. Более того, она намного дешевле, чем аналогичные объекты, построенные ранее. 

Но приобретение недвижимости на стадии строительства таит в себе и некоторые риски — объект не сдадут вовремя или же строительство вовсе прекратится.

Худшим исходом в этом деле может быть тот случай, когда инвестор и подрядчик просто «исчезают» с деньгами вкладчиков, а объект существовал только на бумаге.

Также покупатель такой квартиры не застрахован от двойных продаж (когда одну и ту же квартиру продают сразу нескольким людям). Как же купить хорошее жилье и при этом не быть обманутым? Особенно этот вопрос актуален для тех, кто впервые в жизни решил инвестировать средства в собственное жилье.

Общая информация

Чтобы привлечь дополнительные средства на строительство дома, инвесторы начинают продавать квартиры, когда стройка еще не началась или находится на стадии котлована. Также приобрести жилье можно на любых этапах строительства и, конечно же, после сдачи объекта в эксплуатацию.

Опять же, чтобы мотивировать покупателей, условия договора составляются таким образом, чтобы потенциальный клиент внес свои средства как можно раньше. Другими словами, чем раньше покупатель подпишет договор, тем дешевле обойдется ему квартира.

Такой способ приобретения жилья в собственность привлекателен именно своей дешевизной, можно сэкономить весьма приличную сумму, иногда равную годовому доходу среднего служащего. Но при этом не стоит забывать, что такой вклад денег предполагает и высокую степень риска.

Есть три основных способа купить жилье в новостройке:

• Купить квартиру, став членом ЖСК (жилищно-строительный кооператив). Став пайщиком кооператива, покупатель вносит определенный паевой взнос, после выплаты которого в полном объеме становится полновластным владельцем недвижимости.
• Подписать договор, предполагающий долевое участие. В этом случае риски покупателя значительно минимизируются, так как договор проходит обязательную регистрацию в Росреестре. Это означает, что участок под строительство дома непременно должен быть собственностью застройщика или, по крайней мере, в долгосрочной аренде. К тому же в документе четко указывается срок окончания строительства, и в случае несоблюдения этого пункта, можно совершенно на законных основаниях взыскать штраф с застройщика.
• Купить жилищный сертификат, выпущенный застройщиком. Данный вариант привлекателен тем, что, имея на руках даже небольшую сумму, можно выкупить несколько квадратных метров (насколько хватит денег) будущей квартиры. Также немаловажным обстоятельством этого способа является тот факт, что у застройщика должен быть поручитель в лице банка или государства.

На сайте вы можете посмотреть другие статьи о квартирном вопросе. Например, загляните в статью — когда лучше покупать квартиру.

Алгоритм покупки строящегося жилья у застройщиков

Проблема покупки жилья в строящемся доме вдоль и поперек изучена не только многочисленной армией претендентов на новое жилье, но и различными экспертами в этой области — юристами, риэлторами и др.

Вот несколько советов от этих специалистов.

Выбрать и изучить объект

Поиск нужной новостройки следует начать в интернете.

Многие риэлторы уверены, что в ближайшем будущем через глобальную сеть можно будет приобрести не только обувь или одежду, но и объекты недвижимости. Конечно, людей в первую очередь интересуют такие подробности, как местоположение района, где строится дом, на какой стадии строительства он находится, есть ли рядом школы и больницы, планировка квартир и т. д.

Но не менее пристальное внимание следует уделить и самому застройщику — как долго он работает на этом рынке, есть ли в активе уже готовые дома и где они находятся, используется ли при строительстве привлечение денежных средств населения.

Если же нет, то какие схемы используются. Изучение этих пунктов избавит вас в будущем от проблем, связанных с двойными продажами и разного рода афер.

Оформление договора с застройщиком

Самый ответственный шаг, может таить в себе множество неприятностей, особенно учитывая неискушенность в подобных вопросах неопытных покупателей.

Обычно они склонны верить всему, что говорит застройщик. В том случае, если приобретается жилье непосредственно у застройщика, то оформляется договор участия в долевом строительстве, если же у посредника, перепродающего недвижимость, то договор уступки права.

Поскольку не все люди могут похвастаться юридической грамотностью, даже в рамках этих законных договоров могут встречаться факты мошенничества.

Но самой рискованной сделкой является заключение предварительного договора долевого участия. Это совершенно незаконный документ, противоречащий федеральному закону об участии в долевом строительстве.

Но современные обстоятельства таковы, что многие застройщики, в том числе и довольно крупные компании, не могут отказаться от этой довольно мутной схемы.

Популярность этого договора в первую очередь объясняется существенными скидками и гарантиями возмещения убытков в случае форс-мажорных ситуаций.

Если застройщик настаивает заключить именно этот договор, можно со стопроцентной уверенностью сказать, что у него проблемы с разрешительными бумагами. Естественно, это не означает, что обязательно тут кроется какая-то махинация (застройщик вполне может уладить все вопросы с документацией к окончанию строительства), но при этом ведь нет и никакой гарантии этому.

Исходя из этого можно настоятельно посоветовать не соблазняться волшебно низкой ценой будущей квартиры, поскольку это сопряжено с большими рисками.

Такой документ не может быть зарегистрирован в Росреестре и потому законно не подтверждены обязательства застройщика перед покупателем. По сути, такое соглашение можно назвать устной договоренностью, так как документ, имеющий законную силу, не подписан. Притом, что дольщик платит сразу свои кровные.

Акт приемки-передачи

Очень ответственный момент в том плане, что подписывать документ следует только после того, как все недоделки и недочеты будут устранены застройщиком.

Реальность такова, что основной рабочей силой при строительстве домов являются представители ближнего зарубежья и Китая.

Ни о какой квалификации здесь говорить не приходится. Поэтому различные недоделки вроде неплотно закрывающихся дверей и окон стали совершенно обыденным явлением.

Если застройщика не обязать устранить эти недостатки, в последующем они станут уже вашей личной проблемой.

Таким образом, приемка квартиры в новостройке подразумевает проверку дверей, окон и так далее.

Заселение

По закону пользоваться новым жильем разрешается только после получения документов, подтверждающих ваше право на собственность. Но обычно счастливые новоселы начинают обживать купленное помещение практически сразу же после получения ключей.

Здесь, конечно, нет никакого состава преступления, просто необходимо учесть один нюанс: не стоит делать ремонт и уж тем более заниматься перепланировкой до тех пор, пока не получено свидетельство о собственности на квартиру.

Дело в том, что работники БТИ могут неожиданно заявиться с целью дополнительного обмера жилья. И если параметры квартиры не совпадут с данными застройщика, придется возвращать квартиру к состоянию «как было».

Как обезопасить свои средства, не прогадать и избежать массы трудностей?

Везде, где циркулирует большая денежная масса, есть предпосылки и возможности для потенциальных мошенников. И покупка жилья в новостройке не исключение. Самым лучшим вариантом было бы доверить всю процедуру соответствующим конторам, которые специализируются на этом.

Но если есть уверенность в своих силах и обладаете необходимым багажом знаний, то все же нужно учесть ряд факторов и особенностей:

1. В первую очередь следует посетить главный офис застройщика. Как ни банально звучит, но это именно тот случай, когда внешнее оформление конторы и общее впечатление, которое оно оставляет, говорит о многом.
2. Также важное значение имеет отношение сотрудников компании к посетителю, их доброжелательность, желание помочь клиенту.
3. Имеет смысл посетить и несколько других фирм. Настораживающим моментом может служить отказ предоставить необходимые документы.

У застройщика должно быть:

• свидетельство на осуществление строительных работ;
• документ, подтверждающий право на использование земельного участка под строительство объекта;
• сам проект объекта, с пройденной экспертизой;
• разрешительные справки архитектора, пожарных, сотрудников СЭС, экологов и прочее;
• технические данные о подключении к инженерным сетям.

Если пользуетесь услугами агентства недвижимости, следует знать, что риэлторы являются всего лишь посредниками между застройщиком и покупателем и не несут никакой ответственности за сроки и качество выполняемых строительных работ.

Поэтому заключая с ними договор, следует внимательно отнестись к пункту, где говорится о сумме задатка и условиях его возврата.

Какие документы потребуются?

• Документ, подтверждающий личность покупателя.
• Два заявления — от застройщика и покупателя.
• Подробный план строящегося дома, где должны быть указаны точное место нахождения возводимого дома и количество помещений.
• Договор участия в долевом строительстве.
• Документ местной исполнительной власти о разрешении на строительство.
• Кадастровый план земельного участка.
• Проектная декларация.
• Договор аренды земли.

Оформление

Существуют несколько видов оформления, но рассмотрим два наиболее рискованных:

• Договор займа. Если перевести бюрократический стиль документа на человеческий, то этот вид договора предполагает следующее — застройщик берет средства покупателя в долг, а в качестве компенсации дает ему квартиру. Все будет хорошо, если компания-застройщик отличается порядочностью и дорожит своей профессиональной репутацией. Но если окажется аферистом, то дольщик может остаться, как говорится, «с носом» — без денег и без жилья. Чтобы этого не случилось необходимо тщательно проверить все документы.
• Договор с ЖСК. Будущие собственники жилья объединяются и создают кооператив. Смысл данного мероприятия в том, что приобрести квартиру можно посредством паевого взноса. И поскольку такой договор не подлежит обязательной регистрации, уменьшается стоимость недвижимости, но при этом существенно повышается степень риска.

Налоговый вычет

В том случае, если жилье приобретается по ипотеке, по закону положен налоговый вычет в размере 13% годовых.

Чтобы получить его нужно написать в налоговую службу соответствующее заявление и приложить документы:

• документ, подтверждающий права собственности на недвижимость;
• договор на владение жильем, который находится на стадии строительства;
• акт приемки-передачи квартиры покупателю;
• квитанцию об оплате всех расходов, включенных в налоговый вычет;
• кредитный договор.

Статья, прочитав которую вы узнаете, как купить квартиру без ипотеки.

Особенности

Переуступка прав — это довольно редкое явление.

Процесс переуступки может происходить по одному из двух сценариев:

• заключается предварительный договор покупки жилья, который подразумевает, что сделка совершена не с целью продажи квартиры, а с возможностью приобретения ее в будущем;

• заключается договор долевого участия в строительстве. Отличие его от первого договора в том, что уступка права действует только до момента передачи жилья от застройщика к покупателю. Причем этот документ официально регистрируется в Росреестре.

На стадии котлована

По данным статистики, стоимость недвижимости, которая находится на стадии котлована, дешевле вторичного жилья на 30-40%. В большинстве своем это обстоятельство и является основным мотивирующим фактором для вклада средств. Вторичное жилье — это любое жилье, ранее указанное в сделке по купле-продаже, в качестве объекта.

Но, в отличие от уже существующих объектов недвижимости, которые можно посмотреть и оценить визуально, тут сделать это можно только исходя из презентационных материалов застройщика.

Вот тут и зарыты основные риски.

Во-первых, высока вероятность «заморозки» проекта именно на этом этапе, поэтому отдачу от своих денег придется ждать довольно долго, иногда процесс затягивается на 5-10 лет. Избежать подобного форс-мажора можно только путем внимательного изучения не только всего рынка первичного жилья, но и конкретно застройщиков на предмет их стабильности и благонадежности.

Во-вторых, построенное жилье нередко сильно отличается от заранее заявленного проекта. В этом случае покупатель может смело отказаться от него и потребовать свои средства обратно.