Продажа квартиры всегда была достаточно сложным вопросом. Но помимо основных проблем, бывают и такие сложности, о которых мало кто подозревает. Примером, который сейчас рассмотрим, будет продажа квартиры с несовершеннолетним собственником.

Проблем здесь достаточно много, ведь лицо, не достигшее 18 лет, не может подписывать документы о согласии с продажей квартиры. Также, ребенок не может полностью самостоятельно разобраться с вопросом прописки. Если заходит вопрос о продаже, то выписать нужно всех, включая ребенка. Но ребенок должен быть привязан к поликлинике, к школе и так далее.

Государство не может быть уверенно, что ребенок будет жить лучше и это пойдет ему на благо. Рассматривать каждую ситуацию просто не представляется возможным. Поэтому, закон предусмотрел ряд правил продажи квартиры с несовершеннолетним собственником, дабы защитить права последнего.

Помимо этого, проблема заключается в том, что не каждый банк, страховая компания или даже покупатель, пойдет на такую сделку.

Ведь если оформить документы не правильно, по достижению совершеннолетия ребенок будет вправе требовать свою долю. Тогда начнутся судебные разбирательства и так далее. А лишние проблемы никому не нужны.

Чтобы разобраться во всех нюансах, прежде всего, стоит обратиться к законодательной базе.

Читайте также: как выписать несовершеннолетнего ребенка из квартиры.

Что говорит закон?

Итак, прежде чем перейти к разъяснению вопроса, рассмотрим ряд нормативных документов, которые регулируют данный вопрос.

• Конституция Российской Федерации.
• Семейный кодекс.
• Гражданский кодекс.
• Жилищный кодекс.
• Закон об опеке и попечительстве.
• Другие муниципальные законы.

Если предстоит провернуть сделку по продаже квартиры с несовершеннолетним собственником, то лучше всего перечитать самостоятельно все законы и нормативные документы.

Но давайте разберемся, о чем там идет речь, в общих чертах.

В данных документах, прежде всего, обсуждается вопрос прав несовершеннолетнего. Здесь говориться, что несовершеннолетний ребенок, имеет все права, как и совершеннолетний гражданин Российской Федерации. Но в силу своего возраста, некоторые решения он может принимать только с помощью своих родителей, либо опекунов.

Таким образом, дабы предотвратить спорные ситуации, любая сделка по продаже должна быть согласована с органами опеки и попечительства.

Подделать подобный документ сложно, ведь в дальнейшем, решение может быть оспорено в суде. Если суд докажет, что документ был выдан с противоречиями к действующему законодательству, то понесут ответственность все участники данного мошенничества, включая родителей ребенка.

Таким образом, осуществляя сделку, необходимо получить согласие определенных государственных органов. Но правильно это сделать, и также доказать, что ребенок будет жить в условиях лучше, чем ранее.

Как получить согласие опекунского органа?

Итак, переходим к одному из самых сложных этапов всего процесса – получение согласия. Для получения, необходимо сделать ряд действий, давайте представим их ввиду пошаговой инструкции.

Шаг 1. Получение документа о зарегистрированных гражданах на жилплощади. Получить её можно в паспортном столе. Для получения необходим такой пакет документов:

• Паспорт одного из родителей.
• Свидетельство о рождении ребенка, либо его паспорт.
• Документ, который подтверждает право собственности на квартиру.

С этими документами идем в паспортный стол, где заполняем заявление по образцу. Получение может занять определенное время, зачастую не более недели.

Шаг 2. Обращение в органы опеки и попечительства.

В данный государственный орган должны прийти оба родителя ребенка, даже в случае, когда они в разводе.

Здесь необходимо иметь с собой такой пакет документов:

• Паспорта обоих родителей.
• Свидетельство о рождении ребенка. Если он стершее 14 лет — его паспорт.
• Справку о проживаемых в продаваемой квартире гражданах.
• Документы, которые подтверждают право собственности на квартиру. Также, необходимо предоставить соответствующие технические паспорта на недвижимость.

Шаг 3. Заявление о покупке новой квартиры.

Данное заявление составляется по образцу, здесь необходимо наличие подписей всех участков. В случаях, когда у ребенка есть паспорт – необходима и его подпись.

Шаг 4. Получение решения.

Последний этап, на котором государственный орган рассматривает все предоставленные документы. В течение двух недель, они принимают либо положительное, либо отрицательно решение.

На этом вся процедура заканчивается.

В случаях, когда был выдан отказ, необходимо выяснить точную причину. Сделать это бывает сложно, поэтому лучше всего обратиться к юристу. Он сможет дать необходимые консультации, а также указать ошибки. После исправления ошибок и сбора всех дополнительных документов, обращение в органы опеки и попечительства можно повторить.

Возможные варианты

Ситуации, когда несовершеннолетний ребенок является собственником, бывают различными. В каждой ситуации, порядок действий может быть разным. Также, иногда могут потребоваться дополнительные документы.

Итак, рассмотрим все случаи, когда несовершеннолетний является собственником квартиры:

• В процессе приватизации дети были прописаны как собственники.
• Несовершеннолетний ребенок является собственником по договору купли-продажи, либо другим бумагам, по которым была получена квартира.
• Ребенок является наследником.
• Ребенок не является собственником, но живет и прописан на жилплощади.

Самое главное отличие является ли собственником ребенок. Если несовершеннолетний один из собственников, то действовать необходимо по схеме указанной выше, где необходимо обращаться в органы опеки и попечительства.
Но что делать, если ребенок только прописан в данной квартире? Как продать квартиру, если прописаны несовершеннолетние дети?

Ситуация тут достаточно сложная.

Прописать ребенка можно только на той жилплощади, где прописан один из его родителей.

Таким образом, получается замкнутый круг, ведь выписать ребенка «в никуда» невозможно. Прописать в новой, еще не купленной квартире, тоже нельзя. А покупать квартиру в нагрузку с прописанным ребенком никто не станет.

Получается, что выход только один.

Изначально прописаться в новом жилье одному из родителей, потом прописать туда ребенка, а только после продавать старую квартиру. Сделать это не так просто, но других вариантов нет. Или есть?

В законодательстве нет четких правил, когда органы опеки и попечительства могут выдать согласие, а когда – нет. Таким образом, в некоторых ситуациях, выписать ребенка «в никуда» все-таки можно. Давайте их рассмотрим:

• Переезд семьи в другой город или за границу.
• Покупка квартиры в еще строящемся доме. Здесь все немного сложнее, ведь строящийся дом должен быть почти готов. Таким образом, если в новом доме только заложили фундамент – никто не выпишет ребенка. Но вот если в новом доме осталось провести только черновые и чистовые работы – выписать могут.

Помимо этого, бывают ситуации, когда ребенок может переехать даже в худшие условия жизни, чем было ранее.

Давайте рассмотрим, что сюда относится.

• Несовершеннолетнему ребенку требуется дорогое лечение.
• Ребенок не может жить в данной местности по состоянию здоровья.
• На новом месте ребенок сможет получить более качественное образование, которого на прежнем месте – нет.

Таким образом, получается, что «обойти» закон возможно. Главное понимать, что любое обращение должно подкрепляться соответствующими документами. Эти документы проходят серьезную проверку. В случаях, когда были представлены поддельные документы, обращавшегося ждут штрафные санкции и судебные разбирательства.

Сбор пакета документов для продажи

Сбор пакета документов для продажи не является сложным процессом.

Для продажи квартиры с несовершеннолетним собственником, необходимо предоставить пакет стандартных документов.

• Технический паспорт на квартиру.
• Кадастровый паспорт на квартиру.
• Паспорта собственников.
• Согласие других владельцев на продажу.
• Документы, которые подтверждают право собственности на продаваемую недвижимость.

Но в случаях, когда ребенок является собственником, сюда добавляется согласие на продажу от органов опеки и попечительства.

Договор купли-продажи квартиры? Подписание собственником, не достигшим совершеннолетия

Итак, чтобы продать квартиру, необходимо на это согласие всех собственников. Они должны поставить свои подписи на документах, но что делать с несовершеннолетними?

Нужно сказать, что для правильного оформления, лучше всего обратиться к нотариусу. Но если такой возможности нет, то необходимо знать главное две особенности.

• Дети, не достигшие 14-летнего возраста. За таких детей в договоре должны ставить подписи родители, либо опекуны. Главное — не забыть указать это в документе.
• Дети, от 14 до 18. Здесь дело обстоит немного иначе. Подписи ставят дети, но данные подписи считаются действительными только с письменного согласия родителей.

Исключения из правил

Давайте рассмотри ряд исключений, когда несовершеннолетний. Может осуществлять всю деятельность без согласия на это родителей или органов опеки. Подобных примеров всего два:

• Если несовершеннолетий по достижению 16 лет вступал в брак, то он считает полностью дееспособным.
• Если несовершеннолетний по достижению 16 лет работает по трудовому договору, то он считается полностью дееспособным.

Как избежать рисков при покупке квартиры, владельцем которой является несовершеннолетний ребенок?

Данный вопрос всегда интересует покупателей. Давайте сейчас попробуем все выяснить.

Для того чтобы избежать рисков, необходимо сделать такие действия:

• Поинтересоваться у продавца несовершеннолетний ребенок. Для этого просто достаточно заглянуть в паспорт.
• Если ребенок есть – обращаемся в органы опеки и попечительства. Там узнаем всю детальную информацию, а также спрашивает о возможных проблемах.
• Выясняем факт причастности детей к собственникам.
• Проверяем подлинность документа-согласия, который выдается в органах опеки и попечительства.

Стоит сказать, что при покупке, лучше всего обратиться в опекунские органы по данному вопросу. Специалисты дадут все необходимые ответы, покупателю. Но для этого необходимо доказать, что обращение идет не от простого «человека с улицы», а от покупателя квартиры.