Вопрос уплаты налога с продажи квартиры перед гражданами встает, как правило, нечасто. В то же время, эта важный момент, ведь не уплатив во время обязательный платеж после реализации своей недвижимости, можно получить штраф за просрочку. Статья расскажет, кому и когда необходимо платить налоги с продажи квартир и можно ли при этом сэкономить.
Когда платить не надо?
Рассчитать налог с продажи жилья, с одной стороны, кажется, совсем несложно. На самом деле, это не просто 13% прибыли. Здесь основными факторами являются: дата получения недвижимости и то, как долго жилье находится в собственности.
Право собственности оформлено до 1 января 2016 г.
В этом случае налоговый резидент РФ налог не платит.
Также от налога может быть освобожден нерезидент, проживающий в России более 6 месяцев в году, при условии, что он владел недвижимостью более 5 лет.
Право собственности оформлено после 1 января 2016 г.
По закону от налога освобождается собственник, который владел реализуемой квартирой больше пяти лет.
Но срок может быть уменьшен до 3 лет если недвижимость:
- получена в наследство;
- является подарком от родственников;
- получено путем приватизации;
- получено в результате пожизненного содержания с иждивением.
Сколько платить?
Фиксированная ставка НДФЛ – 13% для резидентов России. Для нерезидентов ставка возрастает до 30%.
Как рассчитывается цена квартиры?
Размер налога напрямую зависит от кадастровой стоимости (КС). Это стоимость недвижимости, которую устанавливают с помощью государственной кадастровой оценки. Она может быть как дешевле, так и дороже фактической цены реализуемой квартиры.
Если цена недвижимости меньше 70% КС, то 13% налога будет считаться от 70% КС, если больше 70%, то налог будет рассчитываться от стоимости проданной квартиры.
Как законно уменьшить налог?
Есть 2 способа уменьшить налог.
Первый — вычет 1 млн. рублей.
Второй — вычет затрат на приобретение продаваемой недвижимости.
Выбрать можно только один из двух вариантов и только резидентам России.
Примеры расчетов:
- В том случае, когда цена выше 70%(от КС) и выбрали вычет 1 млн. руб.:
Цена проданной квартиры – 1 млн. = налогооблагаемая сумма
- При условии, что цена выше 70% (от КС) и выбрали вычет расходов:
Цена проданной квартиры – расходы на ее покупку = налогооблагаемая сумма
- Если же цена проданной квартиры ниже 70% (от КС) и выбрали вычет 1 млн. руб.:
70% (от КС) – 1 млн. = налогооблагаемая сумма
- При условии, что цена проданной квартиры ниже 70% (от КС) и выбрали вычет расходов:
70% (от КС) – расходы = налогооблагаемая сумма
Почему не стоит искусственно занижать цену квартиры?
Если продавец договорился с клиентом, что оставшуюся часть денег ему отдадут наличными деньгами — это лишь полдела. Если эту часть покупатель переведет по безналу на карту или обнаружится какая-то расписка, подтверждающая, что доход был получен, то будет легко доказать, что сумма налога не соответствует действительности. И тут уже никак не выкрутиться. Налог будет рассчитан в полном объеме, а также, дополнительно придется заплатить штраф в назначенные налоговыми органами сроки.
Кроме того, далеко не каждый покупатель пойдет на такую сделку, его может отпугнуть фактическая слишком низкая цена за квартиру. Ведь если что-то пойдет не так, то суд вернет ему только те деньги, которые прописаны в договоре. Также человеку, покупающему квартиру в ипотеку, могут не дать кредит из-за того, что цена сильно занижена.