Вы решили заняться бизнесом, но своей коммерческой недвижимости нет, но есть «лишняя» квартира, которую вы просто сдаете в аренду. Логичное решение, перевести ее в нежилой статус и заняться бизнесом без проблем. 

Когда невозможно осуществить перевод жилой квартиры?

Чтобы ваша квартира получила статус, она должна соответствовать определенным юридическим требованиям, без которых данный перевод будет невозможен:

1. Заявитель, на данный перевод, должен являться юридическим лицом, и то жилье находится в его собственности по:

• завещанию,
• дарственной,
• свидетельству о регистрации.

2. Данный объект недвижимости не имеет обременения, как залогового, так и кредитного. Ваша квартира должна быть чистой в юридическом плане, и соответствующие органы это обязательно проверят.
3. Квартиру можно перевести только целиком, частично — нет.
4. Жилье также должно быть чистым от прописанных. Ведь законодательно четко закреплено, что прописка и проживание в таком объекте запрещено.
5. В случае, если вы делали перепланировку и не узаконили ее, то изначально проведите это процедуру, а потом начинайте перевод.

Если вы планируете заниматься предпринимательской деятельность в своей квартире, то есть варианты, когда менять состояние жилья необязательно (согласно ЖК РФ), если она:

• не портит жизнь проживающих в ней и соседей;
• соседи не жалуются на вас;
• состояние дома не является аварийным;
• санитарно-эпидемиологическое стояние жилья соответствует определенным требованиям;
• хозяин бизнеса является постоянно прописанным, в данном жилье, лицом.

Также при отсутствии соответствующих технических требований, перевод будет невозможен, если:

• вход в квартиру должен быть отдельным (с улицы), а если площадь жилья более 100 м2, то и дополнительный запасной (в подъезд);
• ваше жилье расположено выше первого этажа и помещения, что ниже, уже являются коммерческими;
• инженерно-технические коммуникации, необходимые для бизнеса уже проведены;
• домостроение в котором расположена квартира не является культурно-историческим наследием;
• домостроение признано аварийным, направлено под снос.

Однако ЖК РФ не содержит самого гласного основания необходимого для перевода жилого в нежилое помещение. Данный момент прописан в утвержденном Правительством положении № 47 от 2006 года.

Согласно ему, таким основание будет непригодность для проживания и/или аварийность здания по:

1. Ухудшенным эксплуатационным характеристикам, связанным с его физическим износом как целого дома, так и отдельных помещений, которые могут повлиять на целостность конструкции.
2. В помещении выявлены опасные и вредные факторы для человеческого здоровья, которые не дают гарантии их безопасного существования.
3. Изменения окружающей среди, которые повлияют на санитарно-эпидемиологические нормативы квартиры, а именно, на их ухудшение — качество воздуха, радиационный фон, выбросы химического и биологического плана.

Необходимые документы для изменения назначения помещения

Перед обращением в Межведомственную комиссии нужно собрать определенную документацию:

1. Доверенность, необходимая для взятия документации в БТИ. Ее вам выдаст Департамент Управления Имуществом, после подачи туда соответствующего заявления. По выданному ей документу, вы получите поэтажный план с экспликацией. С заявлением предоставьте:

• персональный идентификационный документ,
• договор основание,
• свидетельство, подтверждающее право собственности.

[box type=»download»] Важно! Данный документ выдается на протяжении 30 дней, с момента подачи заявления.[/box]

2. Помимо полученных в БТИ документов, нужен технический паспорт на квартиру. Для органа БТИ вы предоставите те же документы, что и на доверенность.

3. Справка Дез, выдается вашей управляющей компанией. Где будет указано целевые назначения всех, прилегающих к вашей квартире, помещений. Список подаваемой для нее документации, аналогичен вышеуказанным.
4. Параллельно закажите в управляющей организации техническое заключение, которое определит общее состояние домостроения.
5. Заключение о соответствии требованиям пожарной безопасности, его выдадут в Управлении государственного надзора МЧС. После вашего заявления, специалисты проведут осмотр квартиры и выдадут этот документ.
6. Заключение о соответствии санитарно-эпидемиологическим нормам, полученное от местного отделения СЭС, выдаваемого также после визуального осмотра.
7. Письменное согласие всех собственников фактически проживающих в домостроении, полученное на их заседании. Для этого вам нужно придерживаться норм по оповещении этих людей. Основное требование — отправлять приглашение на заседание письмом с уведомлением за 10 дней до его даты. Прописанные не учитываются, только фактически проживающие в доме.
8. Выписка из домовой книги, выданная паспортным столом, абсолютно чистая от прописанных лиц (срок годности 14 дней). Ведь согласно требованиям закона, в нежилом помещении никто не может быть прописанным и проживающим.
9. Проектная документация для переустройства квартиры, выданная специальной организацией, действующей на основании положенной для этого лицензии. Ее выбирайте тщательно, лучше по рекомендациям ваших партнеров или друзей. Ведь малейшая ошибка в нем, повлечет за собой отказ в переводе, а это в дальнейшем судебная тяжба или полная потеря уже затраченных финансов. И то, и то для вас нехорошо.

Перевод жилого в нежилое

В общем и целом весь процесс – это сбор и подготовка необходимых документов, посещение нужных инстанций. Чтобы сократить время перевода, стоит соблюдать следующую очередность действий.

С чего начинать?

Начинать нужно с подготовки комплектов документации. Для сокращения общего затраченного времени на перевод, нужно делать это поэтапно. Но вот основные документы можно собрать заранее, и сделать их копии. И главное не забывать, про сроки годности и оформления тех или иных документов.

Три этапа процедуры переоформления

1. С необходимыми документами отправляетесь в отделение Межведомственной комиссии, где пишите заявление на выдачу вам доверенности, которая понадобится в БТИ.

БТИ выдаст необходимую вам документацию, для продолжения процедуры перевода.

2. Далее идет Департамент Управления Имущества. В нем пишется заявление на перевод вашей квартиры в нежилой фонд. Ответ на это вы получите в течение 45 дней, после чего вы получите письменное оповещение о принятом решении.
   Но при наличии ряда причин Департамент может прислать вам «отказную»:

• нехватка определенных документов,
• проект переустройства выполнен с нарушениями,
• нарушены требования законодательства,
• нет письменного согласия от соседей и совладельцев жилья.

Опять отправляемся в БТИ, в отдел приватизации. Вам проведут полную расчетную стоимость перевода, отметив ее в протоколе. Оплатить ее можно в любом банковском учреждении.

3. Теперь финальный этап — регистрация вашего права собственности, для этого идете в Регистрационную палату с:

• персональным идентификационным документом,
• договор основания,
• свидетельство о собственности,
• протокольные документы из БТИ и Межведомственной комиссии,
• кадастровый документ жилья,
• при необходимости, документы учредительного плана и доверенность.

Заявление сюда визируется всеми владельцами жилья. Производится уплата государственной пошлины. Ждем определенное время (это и есть момент перехода жилого в нежилое), и получаем соответствующий документ.

Почему получили отказ в переводе помещения в нежилое?

1. Собрали не полный комплект документов, либо в них есть неточности или неправильно оформление.
2. В проекте перепланировки есть нарушения в строительном, санитарном, эпидемиологическом, пожарном и других планах. Выявлены нарушения в соответствии технических требований для перевода и тех, что прописаны в проекте. Особенно это касается входов, и их количества.
3. Согласие получено не ото всех соседей, либо же поступила жалоба от уже ранее подписавшего совладельца или соседа, на смену его решения. Если не согласен даже один человек, отказ будет стопроцентным. Особенно если данное лицо, докажет, что его подпись была сфальсифицирована либо собрание по данному вопросу было проведено с нарушениями. Либо данная личность не была уведомлена вообще по данному вопросу, и не смогла высказать свой отказ от такого перевод.
4. Ваш дом признан таким, что является аварийным и требует либо сноса, либо проведения капитального ремонта.

Не согласны с отказом? Попробуйте обжаловать его в суде

«Отказная» должна быть получен официально, и обязательно, в письменном формате. Жалоба должна быть сформирована в порядке статьи 254 ГПК. Ссылайтесь на то, что вы не нарушили требования перевода согласно норме материального права (статья 22 ЖК РФ).

Для обжалования обратитесь в соответствующую судебную инстанцию.

Подсудность данного вопроса — гражданская. Инициирование данного события начинается с подачи заявления в порядке публичного отношения, по другому, с жалобой на действия должностного лица.

Форма составления произвольная.

Главное требование — тщательное описание сложившейся ситуации и причины отказа в переводе. Не забудьте приложить копии документов, которые подтвердят правомерность ваших требований о переводе. А также документ, подтверждающий оплату вами судебных расходов.

Если по ряду каких-либо причин, вы не сможете явиться на судебное разбирательство, подайте ходатайство о слушании дела без вашего присутствия.

Расходы при переводе помещения:

• оплата перерасчета нежилого помещения, выполняемого БТИ,
• оплачивается новый технический паспорт,
• уплачивается государственная пошлина в регистрационной палате,
• оплата услуг нотариата по заверению им копий документации, и доверенности если такая нужна,
• оплачивается создание проекта перепланировки.

Плюсы и минусы перевода квартиры в нежилое помещение

Плюсы:

• взимаемая арендная плата от сдачи этого помещения будет выше в пять раз, в отличии от квартиры,
• рыночная стоимость таких помещений всегда выше, чем их жилых побратимов, и разница может доходить до 50%,
• осуществлять свою предпринимательскую деятельность теперь для вас не проблема, и не нужно бояться штрафов и всевозможных инспекций.

Минусы:

• на такие объекты поиск клиентов как по продаже, так и аренде, всегда дольше. Ведь клиентская база уже другого уровня,
• большие расходы на его содержание как налоговые (налог на имущество), так и коммунальные (вода — 10%, электричество — 30%, отопление — 25%),
• длительность и дороговизна самой процедуры перевода.

Данная процедура действительно сложная и затратная, поэтому подходите к ней со всей возможной ответственностью и отдачей, тогда результат будет положительным.