Грамотное оформление документов при продаже квартиры позволяет избежать множества неприятностей. Договор купли-продажи, его содержание, процедура регистрации и список необходимых документов – это основные моменты, которые следует затронуть и понять, чтобы сделка с покупкой или продажей квартиры прошла на законном и безопасном уровне.

Компетентность в данном вопросе – решение многих проблем со сделкой.

Основные понятия

Возможность приватизировать свое жилье, то есть оформить ее в собственность позволяет быть уверенным в том, что все прописанные жильцы имеют отдельную площадь и возможность распоряжаться ею по своему усмотрению.

Основными отличительными особенностями общей долевой собственности является:

• определение о праве конкретного размера доли каждого собственника и соответствующего свидетельства;
• возможность закрепления конкретных комнат и их размеров законными жильцами квартиры;
• правила пользования имуществом устанавливаются в результате согласия всех прописанных жильцов или по решению суда;
• каждой частью жилплощади собственник распоряжается самостоятельно, но приняв решение осуществить ее продажу, потребуется согласие остальных владельцев;
• действует право преимущественной покупки (ст. 250 ГК РФ).

Квартиру нельзя просто разрезать на кусочки, как пирог, поэтому существует процедура ее купли или продажи в долях. Такие случаи возможны по разным причинам:

• расторжение брака;
• невозможность самостоятельно, без суда договориться с домочадцами;
• враждебные отношения между членами семьи и споры по поводу продажи всей квартиры.
• продажа всей квартиры намного выгоднее, чем отдельной доли. Оценка конкретной площади от всего жилья, как правило, ниже, нежели, если бы оценивалась общая жилая площадь.

Договор купили продажи квартиры доли, является единственным законным способом решения проблемы добровольной продажи жилья, если остальные дольщики не согласны. Покупатели видят интерес в этой сделке, ведь можно получить регистрацию по месту жительства, трудоустройство и другие социальные льготы.

Основные нюансы процедуры:

• правильное и грамотное составление документа;
• строгое соблюдение действующего законодательства;
• невозможность оспаривания сделки.

Изучение всех пунктов договора позволит быть полностью осведомленным в данном вопросе.

Содержание документа

К существенным условиям для законного заключения договора относится:

• наличие данных о квартире, включая общую жилую площадь и отдельных частей, точный адрес, кадастровый номер, регистрация права собственности продавца в ЕГРП;
• стоимость;
• перечисление всех лиц, зарегистрированных в квартире и имеющих конкретные права после приобретения отдельной доли;

Передача части квартиры новому владельцу оформляется при помощи отдельного акта приема-передачи или договора, где будет указан факт сделки.

Образец заполнения доступен здесь.

Действительность договора зависит от следующих условий:

• допускается оформление в письменной форме, заверенной у нотариуса (но не обязательно);
• подписи ставятся на трех экземплярах, включая двоих участников сделки и Росреестр;
• согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ другие участники сделки имеют преимущественное право на покупку доли, исключением выступает продажа отдельной части с публичных торгов;
• продавец должен уведомить в письменном виде, указав цену и условия продажи;
• при отказе других владельцев долей от покупки продаваемой площади в течение месяца после получения соответствующего извещения, то доля может быть продана любому лицу.

Если порядок продажи нарушен и обнаружен собственниками, то они могут в течение трех месяцев потребовать перевода прав и обязанностей в судебном порядке.

Однако если суд удовлетворит данное требование, то договор купли продажи доли квартиры не может быть признан  недействительным. В этом случае возникнет необходимость заменить покупателя на собственника, с соответствующим внесением изменений в ЕГРП.

Процедура регистрации

С 1 марта 2013 года государственная регистрация договоров купли-продажи недвижимого имущества не обязательна (Федеральный закон РФ от 30.12.2012 № 302-ФЗ).

В первую очередь платится государственная пошлина в размере 2000 рублей.

Не обязательно предоставлять квитанцию об уплате госпошлины и заявление о государственной регистрации права, но собственная инициатива в этом случае не наказуема.

Регистрации подлежит процедура перехода права собственности на жилье, а сама сделка не регистрируется.

Согласие супруга или супруги требуется только при продаже доли квартиры, если она является приобретенным имуществом в браке, то есть было совместно нажито. Согласие супруга на покупку квартиры и нотариальное заверение не требуется.

Документы не станут рассматривать, если информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах отсутствует.

Необходимый список документов

Для начала процедуры продажи или покупки доли в квартире, собирается список конкретных документов и предоставляется в органы Росреестра или МФЦ.

Требуемый перечень:

1. составленные заявления обеих сторон сделки о переходе прав собственности и получения, новых прав на долю квартиры, которые в обязательном порядке подтверждают регистрацию двух сделок;
2. оригиналы договора купли-продажи и акта приема-передачи в трех экземплярах. Подробнее о передаточном акте к договору купли-продажи квартиры читайте тут.
3. паспорта и иные документы, удостоверяющие личность и полномочия каждой стороны;
4. письменное уведомление продавца доли об изъявлении желания совершить данную сделку.

Также к общему списку можно приложить дополнительные документы:

• письменные извещения с почтовыми квитанциями с подтверждением их направления и уведомления о получении участниками долевой собственности;
• описи вложения в ценные письма;
• документы, подтверждающие отказ других участников долевой собственности от ее коллективной покупки;
• документы, подтверждающие согласие органов опеки в случае совершения сделки с собственниками доли, которыми являются несовершеннолетние.

Все документы желательно заверить нотариально или это может сделать специалист Росреестра.

Тут вы найдете аналогичную статью о том, какие документы нужны для купли-продажи квартиры.

На что обратить внимание?

1. При владении долей в квартире менее трех лет, после ее продажи, согласно п. 17.1 ст. 217 НК РФ возникает обязательство уплаты налога на доходы физических лиц;
2. Получение права на налоговый вычет, исходя из величины дохода от продажи доли, стоимостью не более 1 млн. рублей и находящегося в собственности менее трех лет.

От уплаты НДФЛ освобождаются лица, владеющие имуществом более трех лет, где также отпадет необходимость предоставлять декларацию о получении дохода с продажи доли. Перед началом продажи доли следует уведомить о своем желании других дольщиков, предложить им ее купить или написать отказ.

Лучше воспользоваться помощью юриста, который бы проверил достоверность всех данных для предотвращения незаконных действий со стороны покупателей.