С началом глобального строительства многоквартирных многоэтажных домов в России недвижимость покупалась по схеме «сначала деньги, потом стулья». Вносишь деньги за квартиру застройщику и с тревогой ждешь: построят и сдадут дом в эксплуатацию или нет. Из-за этой схемы в России пострадало огромное количество покупателей – дольщиков, которые вкладывали свои деньги с строительство многоэтажек, а по итогу оставались без денег и без жилья. В связи с этим в гос думе было множество дискуссии и предложений, как сделать так, чтобы граждане были в безопасности и получили свое жилье или в крайнем случае свои деньги.

Спустя многое количество разговоров и времени было внесено множество изменений в закон о долевом строительстве. Все это было сделано, чтобы можно было защитить обманутых дольщиков и сохранить их деньги. Благодаря новому закону с 1 июля 2019 года все это прекратилось — появилась новая обязательная модель финансирования жилищного строительства с использованием эскроу-счетов (ФЗ №151). Для чего это необходимо, как это работает и что изменилось для покупателей недвижимости — расскажем в этой статье.

Что такое эскроу-счет и зачем он нужен при покупке квартиры в новостройке

Эскроу-счет — это специальный открываемый счет в банке, который нужен для расчетов между покупателем квартиры в строящемся многоквартирном доме и застройщиком. Застройщик увидит деньги за недвижимость только после ввода дома в эксплуатацию.

Если застройщик не введет дом в эксплуатацию во время, деньги со счета эскроу будут возвращены покупателю. Но и забрать деньги с эскроу – счета в любую минуту покупатель не может — только, если застройщик не выполнил условия, прописанные в договоре долевого участия в строительстве, заключенном при открытии эскроу – счета.

Новый закон долго обсуждался на государственном уровне и был принят для защиты интересов и финансовой безопасности всех дольщиков — при длительной стройке или банкротстве застройщика покупатель гарантированно вернет себе свои деньги обратно. Тем самым дольщик находится в безопасности, пока Застройщик строит объект долевого строительства.

как открыть счет эскроу при покупке квартиры в долевом

В каком банке можно открыть эскроу-счет для покупки квартиры по долевому участию в строительстве

Открыть счет эскроу можно только в том банке, на чьи деньги возводится объект недвижимости, то есть тот банк, который обеспечивает проектное финансирование объекта. Он и становится держателем эскроу-счетов всех дольщиков без исключения. Если застройщик строит многоэтажный многоквартирный дом на собственные средства, без привлечения проектного финансирования банка – Застройщик самостоятельно решает в каком банке открывать дольщикам счет эскроу.

В каком банке можно получить ипотечный кредит на покупку квартиры по долевому участию в строительстве

Подать заявку на получение ипотеки можно в любой банк, с которым сотрудничает застройщик. То есть застройщик проходит процесс аккредитации в банках до заключения договоров участия в долевом строительстве с использованием ипотечных средств. Обычно это всем известные банки: Сбербанк, ВТБ, Уралсиб, Газпромбанк, Россельхозбанк и т.д. Точный перечень банков, в которых Застройщик прошел аккредитацию вы можете узнать у самого Застройщика или в отделе продаж Застройщика. Покупатель может оформить и выбрать ипотечный кредит в банке с выгодными для себя условиями, а эскроу-счет должен открыть в банке, который застройщик выбрал в качестве эскроу-агента.

Как купить квартиру в ипотеку с использованием эскроу-счета

Все достаточно просто. Вам достаточно посмотреть новостройки от застройщика и определиться с выбором квартиры. Покупатель получает одобрение от банка на получение ипотечного кредита и после этого заключает с застройщиком договор долевого участия в строительстве, в котором указано, что расчет между сторонами будет происходить с использованием эскроу-счета.

После подписания договора участия в долевом строительстве покупатель открывает эскроу-счет в банке и подписывает кредитный договор. Далее ДДУ регистрируют в Росреестре. После регистрации деньги за квартиру перечисляются на эскроу счет. Банк, выдавший ипотеку переводит средства (первоначальный взнос и сумму кредита) на эскроу-счет. После этого ни застройщик, ни покупатель не имеют доступа к средствам. Только после ввода дома в эксплуатацию банк переводит средства с эскроу-счета застройщику.

Банк в этом случае — независимая сторона, посредник и гарант финансовой безопасности покупателя.

Что нужно для открытия эскроу счета при покупке квартиры в ипотеку

Для открытия эскроу счета нужно заключить договор между покупателем и застройщиком. Для открытия счета нужно предоставить в банк паспорт и ДДУ.

В Сбербанке подписать договор счета эскроу и открыть счет эскроу можно без посещения офиса — в мобильном приложении за несколько секунд.

что такое эскроу счет в Сбербанке

Что будет, если обанкротится банк, в котором открыт счет эскроу

В этом случае по закону деньги вернутся обратно к покупателю. Деньги, размещённые на счетах эскроу, страхуются Агентством по страхованию вкладов, но в размере суммы, не превышающей 10 млн. рублей. То есть, если ваша квартира стоит больше 10 млн. рублей или вы покупаете несколько квартир в одном доме с несколькими счетами эскроу, вернуть вы сможете только 10 млн. рублей (ФЗ №177, ст.12.1).

Что будет, если обанкротится застройщик

В этом случае покупатель так же получит свои деньги обратно и в полном объеме. Деньги будут сохранены на эскроу – счете и вернутся к покупателю и при банкротстве застройщика, и даже при задержке ввода объекта в эксплуатацию более чем на 6 месяцев.

Плюсы и недостатки покупки квартиры в долевом участии в строительстве с использованием эскроу-счета

Плюсы

➕ Гарантия финансовой безопасности покупателей — главная цель этой системы расчета между покупателем и Застройщиком. Теперь, покупая квартиру в новостройке, дольщики могут спокойно ждать сдачи дома в эксплуатацию, не беспокоясь о том, на что тратятся их деньги. В любом случае дольщик получит либо свою квартиру, либо вложенные в покупку деньги.

➕ Открытие и обслуживание счета-эскроу бесплатно для покупателя квартиры.

Минусы

➖ Рост цен на недвижимость. Раньше застройщики строили дома на средства дольщиков, а сейчас им приходится это делать за счет собственных средств, или через проектное финансирование — то есть брать кредит на строительство в банке. Обслуживание кредита и выплаты процентов банку застройщики могут компенсировать увеличением цены на продаваемые квартиры.

➖ Средства на счету заморожены, а цена недвижимости растет. И если через 2 года застройщик не сдаст дом, а цены на недвижимость возрастут, купить такую же квартиру на возвращенные деньги уже не получится.

➖ Если застройщик нарушил договоренности, деньги возвращаются только со счёта эскроу. При покупке квартиры в ипотеку, выплаченные банку проценты за время постройки дома — расходы покупателя, которые он вернуть не сможет. Учитывая, что среднее время постройки дома полтора, два года — это может получиться около 20 % от стоимости объекта при минимальном первоначальном взносе.

Хочется подвести итоги и сказать, что в любом случае эти изменения очень сильно изменили рынок недвижимости первичного жилья. Благодаря этим изменениям дольщики защищены, а застройщики будут более серьезно относится к своей деятельности. Есть некоторые минусы, но это все равно лучше, нежели, как было раньше – люди теряли все свои деньги и не получали в итоге ничего. На сегодняшний день огромное количество застройщиков отсеялось, потому что для того, чтобы строить по долевому строительству с использование эскроу счетов нужно пройти множество проверок, начиная с министерства строительства, которое выдает заключение о соответствии застройщика.

И только после этого застройщики могут пробовать получать проектное финансирование от банков или начинать строить за свои средства и привлекать дольщиков. После этого этапа проходит регистрацию первый пакет документов на квартиру, благодаря чему государственный регистратор внимательно еще раз просматривает документы и выносит свое решение. Когда у застройщика есть заключенный ДДУ хотя бы на одну квартиру – можно быть спокойным, ведь все этапы проверки застройщик прошел и смело можно приобретать квартиру.

Сейчас многие покупатели стараются купить квартиру в долевом строительстве  – ее цена ниже вторичного рынка и есть огромный выбор планировок, этажа, района и т.д. Вы вправе находить для себя более выгодные предложения, но перед покупкой обязательно ознакомьтесь с документами застройщика, которые он обязан размещать в сети интернет. Перед покупкой квартиры всегда нужно проверять все документы – это ваши деньги и ваше будущее. А какое он будет зависит только от вас.

от

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector