В соответствии с законом о государственной регистрации недвижимости, жилой дом в котором более одной квартиры считается многоквартирным. В большинстве случаев в сельской местности и в городах встречаются жилые дома на 2, 3 и более хозяев.
Оформленные во времена приватизации, оформлены в общей долевой собственности или поквартирно. Например 2-х квартирный жилой дом и земельные участки под каждой квартирой в частной собственности (вид разрешенного использования з/у по ИЖС и ведение личного подсобного хозяйства).
В случае необходимости переоформления, реконструкции, продажи квартиры в таком доме возникают проблемы. Например, один из собственников хочет провести реконструкцию (пристроить коридор). При такой ситуации при обращении в администрацию за получением разрешения на реконструкцию мы получаем в большинстве случаев положительное решение. Но при вводе в эксплуатацию квартиры получаем отказ.
Причина – в соответствии с законом о государственной регистрации недвижимости под многоквартирным жилым домом не может быть земельных участков в собственности или аренде. Должен быть единый земельный участок под домом и вокруг дома – общая придомовая территория. В данном случае закон предлагает отказаться от земельного участка в пользу муниципалитета. Но 100% собственников отказываются от передачи муниципалитету земельных участков, которыми владели всю жизнь.
Решение одно. Всем собственникам квартир в таком доме необходимо провести межевание своих земельных участков (если нет межевания).
Изменить вид разрешенного использования земельных участков с ИЖС и ведения личного подсобного хозяйства на блокированную застройку.
Так же общим собранием собственников всех квартир признать дом блокированным.
Подготовить проект жилого дома блокированного типа.
Жилыми домами блокированной застройки считаются такие жилые дома, у которых количество этажей не более трех, состоят дома из нескольких блоков, количество которых не превышает 10 блоков и каждый предназначен для проживания только одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, размещен на отдельном земельном участке и имеет отдельный выход на территорию общего пользования.
И так земельные участки переведены в блокированную жилую застройку.
Решение собственниками принято, проект подготовлен.
В случае если необходимо просто обновить документы собственники обращаются в администрацию за постановлением о признании жилого дома блокированным, и справкой о том, что дом обладает признаками блокированного жилого дома с пояснением о том, что реконструкция не проводилась площадь не менялась, разрешение на ввод не требуется. В данной ситуации все собственники сдают в МФЦ общий технический план на блокированный жилой дом, справку о признаках блокированного жилого дома, постановление о признании жилого дома блокированным с присвоением адресов каждому блоку и выписки из ЕГРН на з/у с видом разрешенного использования под блокированную застройку и регистрируют права собственности на блоки (в данной ситуации проект не требуется).
В случае реконструкции квартиры в таком доме предоставляются все вышеперечисленные документы кроме справки о том, что жилой дом имеет признаки блокированного, и проектную документацию в администрацию. Администрация готовит разрешение на ввод в эксплуатацию всего блокированного жилого дома и проводит кадастровый учет в рамках межведомственного взаимодействия. После чего собственникам необходимо просто заказать выписки из ЕГРН.
В случае если один из собственников по каким-либо причинам отказывается от межевания, перевода земли, подготовки проекта и т.д. единственный выход обратиться в суд за признанием права собственности на реконструируемую квартиру без изменения вида разрешенного использования земельного участка и признания дома блокированным.