Обязательным явлением в процессе покупки или продажи недвижимых объектов является подписание акта приема-передачи. Ведь именно им будет подтверждена фактическая передача, к примеру, квартиры (купленной или проданной).  

После проставления подписей на нем сторонами сделки, все права и обязанности, а также риски всех типов, по этому объекту недвижимости переходят от продающей стороны к покупающей.

Законодательная база

Гражданский оборот недвижимого имущества выделяет отчуждение последнего, как самые распространенные и массовые виды сделок. Покупка или продажа квартир может быть осуществлена только по установленным и закрепленным законодательно правилам (Гражданский кодекс РФ).

В данном законодательном документе вся 20 глава посвящена правилам регулирования процессов по недвижимости.

В законодательных нормативах вся процедура передачи имущество такого типа имеет четкие и закрепленный этапы. Безусловно, каждый этап сделки сложен и бюрократичен, но это сделано для того, чтобы права всех участников сделки были защищены на должном уровне. Окончание любых таких сделок, обязательно нужно регистрировать в специальных государственных органах регистрации.

Таким образом, факт передачи имущества между сторонами сделки должен также иметь документальное подтверждение, и для этого нужен передаточный акт.

Требования к передаточному акту

Законодательно, за данным документом закреплена только его письменная форма, а его состав может оформляться в произвольном виде, но обязательно с наличием в нем следующих данных:

• название документа;
• дата и место, где он составлен;
• персональные идентификационные данные сторон сделки (продавец и покупатель),
• тщательно прописанные данные об объекте сделки (адрес, метраж, этажность, количество комнат и подобное);
• аргументация перехода объекта недвижимости от одной стороны к другой (покупка или продажа);
• визы покупателя и продавца, и их расшифровки.

Помимо этого, в документ можно внести данные о:

• ключах входной двери и их количестве, и были ли переданы;
• ключах почтового ящика и их количестве, и были ли переданы;
• коммунальных счетах и погашении долгов по ним;
• исполнении финансовых обязательств по основной сделке;
• отсутствии претензий сторон.

Посмотрите тему о расписке в получении задатка за квартиру.

Необходимость составления передаточного акта

Законодатели закрепили в гражданском кодексе, что отчуждать недвижимые объекты можно только на основании соответствующего договора, оформленного в письменном виде. Однако данный документ не сможет подтвердить фактическую передачу квартиры и права нового владельца на нее.

Последние станут официально закреплены за покупателем квартиры, только после окончания процедуры государственной регистрации., которая будет процессуальным действие по передаче жилья.

И не всегда этот процесс быстрый, возможно это займет несколько недель, пока соответствующее свидетельство окажется на руках у покупателя.

Поэтому факт передачи вышеуказанного имущества должен быть осуществлен с помощью соответствующего акта и его визирования участниками сделки, при условии, что это не противоречит условиях основного договора.

После того, как акт завизирован новый собственник квартиры возлагает на свои плечи все бремя по содержанию жилья, производит оплату коммунальных счетов, заботиться о нее сохранности.

То время, которое выделяется на регистрацию новых прав нового собственника, объект недвижимости может попасть во всевозможные ситуации:

• пожар;
• потоп;
• стихийное бедствие;
• разрушение и подобное.

И таким образом, когда у нового владельца на руках окажется документ, подтверждающий законность его собственнических прав на жилой объект, тот уже может быть далеко не в том состоянии, которое было на момент подписания договора покупки.

Аналогичным рискам подвержен и продавец квартиры, пока у него на руках не будет подписанного покупателем акт по передаче имущества.

Чтобы избежать лишних рисков и последствий негативного плана, в законодательстве и предусмотрели необходимость данного документа.

Что отражается в акте?

Типовой формы для данного документа не предусмотрено. Главное условие наличие виз участников сделки на нем, а значит он должен иметь письменную форму, и быть оформлен стольких экземплярах, сколько участников сделки. Основной текст оформляется в произвольном виде, но с обязательным содержание необходимых данных, которые были перечислены выше, то как название документа и визирование с его расшифровкой.

Менеджеры по работе с недвижимостью рекомендуют вносить в данный документ, как обязательный пункт, данные о задолженностях по всем видам коммунальных услуг, телефону и других оплачиваемых и подключенных к объекту услугах, чтобы потом не получить огромный счет за то, чем вы не пользовались.

Ведь, скорее всего, вы начнете добиваться правды от бывшего владельца, который откажется погашать задолженности и тогда вам не останется ничего другого, как: либо погасить их самостоятельно, либо обратиться в суд с исковым заявлением о признании долга за бывшим владельцем жилья.

Но тут нужно понимать, что этот процесс будет сложным как в доказательном плане, так и финансовом. Поэтому сначала хорошенько просчитайте этот путь и его рентабельность.

Пример акта

Передаточный акт при купле-продаже квартиры

10.02.2019 года                                                                              

город Иваново

Мы, гражданин Петля Петр Иванович, зарегистрированный по адресу — город Чукуруку, улица Мамая, 17, и гражданка Веревка Мая Николаевна, зарегистрированная по адресу — город Чукуруку, улица Каштанки, 84, в соответствии с законодательством Российской Федерации составили данный акт о том, что: гражданин Петля П.И, который является продавцом по договору купли-продажи № 14 от 20.12.2017 года осуществил факт продажи квартиры, расположенной по адресу — город Чукуруку, улица Соловья, 18/14, гражданке Веревка М.Н, которая по аналогичному документу является покупателем вышеуказанной недвижимости.

По аналогии с данный актом гражданин Петля П.И передал в собственность гражданке Веревка М.Н вышеуказанный объект недвижимости в удовлетворяющем покупателя состоянии. По данному акту подтверждается выполнение сторонами, договора по купле-продаже квартиры, их обязательств в полном объеме, расчеты произведены и стороны не имеют никаких претензий друг к другу.

Данный документ составлен в трех экземплярах: по одному на руки участникам сделки, и один — в государственный регистрирующий орган.

Подписи, расшифровка, дата.

Затягивание передачи квартиры

Серьезность сделки по купле-продаже недвижимости нельзя оспорить, и как бы того не хотелось, не всегда все идет по идеальному сценарию, и именно для покупателя. Так, частенько продавцы тянут с передачей имущества законному владельцу, и обычно это сознательное и умышленное действие.

 Но нельзя исключать и, так называемые, «много ходовые» сделки. В них обычно продавец одновременно является и покупателем, но уже другого объекта недвижимости.

И тут уже не от него зависит, затягивание передачи квартиры, если другой продавец не решил все вопросы по сделке вовремя.

Как показала практика, подача заявления в судебную инстанцию мотивирует продавца передать жилье, и таким образом избежать неприятностей, но есть и такие, которым и решение суда не аргумент. Вот тут исполнять волю судьи будут судебные приставы, а они обычно не церемонятся. Но это уже не ваши проблемы, главное что квартира теперь в вашем полном распоряжении.

Отказ в подписании акта

Тут тонкости данного факта напрямую связаны с тем, кто из сторон не желает подписывать передаточный акт, и на каком рынке недвижимости осуществлена сделка по купле-продаже жилья.

1. Рынок новостроек.В случае, если от подписания передаточного акта уклоняется сторона застройщика, это будет чревато ему штрафными санкциями, и всевозможными неустойками. А если это сторона покупателя, из-за нарушений значительного плана, то застройщик самостоятельно подписывает акт, и через два месяца обязательства перейдут в статус выполненных. Для покупателя, рациональным будет, завизировать документ, но обязательно с перечисление в нем всех недочетов застройщика, допущенных относительно вашего объекта недвижимости.
2. Вторичный рынок. При отказе от того действия, вторая сторона обязана обратится в суд, где-либо истребует жилья, либо расторгнут основной договор с оплатой неустоек и штрафов.

Как видим, передаточный акт завершает основную сделку по купле-продаже недвижимости в нее фактическом виде, и позволяет избежать неприятностей в будущем для всех сторон сделки. Ведь в нем идет полное перечисление как технических, так и визуальных характеристик приобретенного жилья, а также данные относительно оплаты всех лицевых счетов квартиры.