За давностью ли лет или из-за несогласия  местной администрации, но, так или иначе, на возведенное жилое или нежилое строение нет разрешительной документации, дающее право оформить их в частную собственность.

И это распространено повсеместно – люди возводили строения, не задумываясь о переводе их в правовое русло, просто по своему усмотрению, без оформления разрешений на строительные работы  и ввода строения в эксплуатацию.

Стоит дом, хозблок, люди в нем живут или пользуются по своему усмотрению, но когда-нибудь приходит пора их передавать наследникам, а без оформления всей документации, переводом строений под частное владение приходится только в судебном порядке.

Признание права собственности на самовольную постройку

Гражданским Законодательством (ст. 222) даны четкие определения, какие строения признаются самовольными:

• Если они возведены на землях, не предназначенных под ведение строительных работ;
• При отсутствии разрешительной документации от органов местного самоуправления;
• Со значительными нарушениями принятых строительных норм или значительного уклонения от утвержденного проекта.

В силу той же законодательной нормы  суд может признать частное владение и распоряжение над возведенным сооружением, но при соблюдении ряда условий:

• Если строение/здания или хозяйственные постройки были возведены на землях, выданных по распоряжению местных властей именно для частного строительства;
• Если земельное владение, передаваемое по наследству осуществляется по пожизненному праву, то вся возведенная на нем недвижимость передается в частное владение владеющего им лицу.

Однако не может быть передана в частную собственность недвижимость, которая располагается в особо охраняемых государством зонах, либо она нарушает законные частные земельные права других лиц.

На каких условиях суд может узаконить самовольно построенное здание?

Гражданским Законодательством предусмотрено только несколько частных обстоятельств:

1. Строение может быть передано во владение лицу, если оно расположено на землях, переданных ему на законных основаниях, то есть в соответствии с ЗК РФ;
2. Любое здание, сооружение, построенное на земле, оформленной как собственность, по всем существующим нормам, передается в личное владение и распоряжение. Это может означать, что наличие соответствующего документа на право владения наделом от органов местного самоуправления, дает бесспорное право на передачу возведенной на ней недвижимости.

Кто имеет право на обращение в суд?

Только те физические или юридические лица, с которыми урегулированы все права владения  земельными участками на предусмотренных Законом основаниях.

Судебные органы принимают исковые заявления о признании за владельцем участка возведенных на нем строений при условии, что во время строительства были соблюдены все  строительные нормы в соответствии с Градостроительным Кодексом.

Исходя из обширной судебной практики, суды выносят положительные решения о признании собственности на недвижимость, только в конкретных случаях:

• Земля находится во владении по праву личной собственности;
• Наделом владеет лицо, который может передавать ее по праву пожизненного наследуемого владения;
• Основанием для владения является бессрочное право ее использования.

Без вышеперечисленных признаков законного обладания участком, лицу не могут быть переданы и другие права на личное распоряжение.

Исковое заявление о праве собственности на самовольную постройку

Перед тем, как обратиться в судебную инстанцию с исковыми требованиями о признании, необходимо тщательно подготовиться. Что имеется ввиду?

Суду нужна веская доказательная база  о наличии самого возведенного здания/сооружений,  основания для владения земельным наделом, экспертные данные о безопасности строения по различным параметрам.

Что вначале необходимо предпринять?

• Сделать запрос в инженерную службу БТИ и заказать проведение обследования, составления оценочной ведомости, плана участка. В результате на руках у вас должен оказаться технический паспорт, в котором будет сделана отметка об отсутствии разрешительной документации (все здания будут нанесены красным цветом);
• Если на участке не было проведено межевание с соседними наделами, то следует обратиться в кадастровую палату и вызвать инженера, указать цель вызова. На руках должен быть кадастровый план, в котором четко определены границы земли, на которую есть права пользования;
• Обращаемся в архитектурный отдел с заявлением о вызове специалиста, в нем указываем просьбу о признании строений не противоречащим градостроительным нормам, не угрожающим другим лицам и отвечающим всем строительным нормам. В результате будет выдано заключение, что строение возведено по правилам;
• Собираем все основания для владения наделом – акт передачи (конкретизировано для вашего случая);
• Подкрепляем факт затрат на проведение строительных работ кассовыми чеками, договорами со строительной компанией;
• Оплачиваем государственную пошлину. Обратите внимание, что подобные иски признаются вещными, или имущественными, то есть пошлину нужно оплачивать исходя из инвентаризационной стоимости строений, определенных инженером БТИ.

Что важно учесть, подавая исковые требования?

• У каждого истца должен быть ответчик по делу. Таковым может выступать орган местного самоуправления – именно за ним в конечном итоге признается право на участие в производственном процессе;
• В иных случаях суд может затребовать письменное согласие лиц, которые уже были зарегистрированы в жилом доме, к которому было самовольно пристроено другое строение;
• Могут быть затребованы и другие документы, которые суд посчитает важными для разрешения дела в пользу истца;
• Суд может не принимать к рассмотрению иск, если ранее уже проходило судебное заседание по тем же основаниям, в этом случае истец может получить отказ.

Давайте разберем на примере, как следует обосновать свои исковые требования.

Например, истец возвел жилое строение на земле, принадлежащей его отцу по праву бессрочного пользования. Сам владелец уже возделывал земельный участок, и не возражал против строительства дома на нем. Вследствие чего на участке был возведен жилой дом, а истец просит признать за ним право собственности на него.

Подробнее с самим иском можно познакомиться, перейдя по ссылке http://goo.gl/Razy2E. В каждом конкретном случае будут свои основания и обстоятельства, которые следует доказать суду. Если суд признает основания законными, то будет вынесено соответствующее решение, на основании которого можно будет недвижимость оформить в частную собственность.

Процедура регистрации самовольной постройки

Для перевода недвижимости в правовое русло нужно пройти процесс регистрации имущества по праву собственности. После того, как судебное постановление вступит в свои права (если не было кассации, то через 10 календарных дней), его забирают из суда.

Именно оно будет являться основанием для оформления всех прав на объекты самовольных построек. Кроме него от вас могут затребовать:

• Заявление о регистрации недвижимости в частное владение;
• Ранее выданный паспорт технического осмотра, выданный в местном подразделении БТИ;
• Документы-основания для владения наделом: акты местного органа самоуправления;
• План межевания, занесенный в кадастровые документы на участок;
• Заключение специалиста архитектурного отделения, которое может служить заменой разрешительным документам на возведение строений;
• Акт принятия администрацией поселения в эксплуатацию;
• Квитанцию об оплате регистрационных работ.

По истечении 14 дней документ о правах владения и распоряжения будет выдан вам на руки. С этого момента вы будете вправе распоряжаться им по собственному усмотрению – подарить, завещать, продать или обменять на выгодных для вас условиях.

Предусмотрен ли законом обязательный досудебный порядок урегулирования спора при узаконении самовольной постройки?

По смыслу пункта 3 статьи 222 Гражданского законодательства, допускается урегулирование спора о признании постройки законной без обращения к судебному разбирательству, то есть по административному праву. Да, такое допускается, но в то же время нет четких разъяснений, кто же на самом деле может признать ее таковой.

Отсюда идет разночтение подзаконного акта, в одних областях принято считать подобным органом регистрационную палату, в других – власти самоуправления. Также много разногласий и по числу необходимой документации о признании подобного права.

Те, кто отдает пальму первенства в этом вопросе регистрационным органам, свою позицию основывают на статье 25  Закона о регистрации, в которой есть четкие определения на регистрацию прав собственности на вновь создаваемые объекты недвижимости, при соблюдении ряда законных условий.

Но как бы то ни было, статья Гражданского Кодекса существует, и не применять ее – значит действовать противозаконно, и поэтому ее применяют местные власти для досудебного урегулирования подобных споров. Этому способствуют и новые нормы в градостроительстве, поскольку к тем строениям, которые были построены до марта 2015 года, не применяется обязательное требование о вводе его в эксплуатацию.

Кроме этого,  если применить положения статей 263, 266, 269, то лицо, владеющего землей по тем или иным основаниям, вправе построить на ней любое здание или сооружение.

Что же в итоге? Можно и не обращаться к суду, а просто обратиться к местной администрации?

Исходя из всех перечисленных правовых оснований, у них есть все законные права на осуществление этого юридически значимого акта, то есть признания постройки законной, но при соблюдении обязательных требований:

• Земля должна быть передана во владение;
• Здание не должно нарушать права третьих лиц;
• Строительные работы соответствуют нормам градостроения.

Подсудность дел о признании права собственности на самовольную постройку

Любые споры, касающиеся недвижимого имущества, могут быть рассмотрены только по месту его нахождения районным судом.

Какие обстоятельства необходимо доказать по спорам о признании права собственности на самовольную постройку?

• То обстоятельство, что строительство уже завершено и объект используется по его прямому назначению: для проживания или содержания скота (это сугубо индивидуально);
• Сооружение должно обладать всеми признаками самостроя: оно возведено на землях, не предназначенных под строительные работы, нет никакой разрешительной документации и пр.;
• Земля была на законных основаниях передана во владение истцу или его наследникам;
• Здание или сооружение не вступает в противоречия с правами других лиц, земля не обременена сервитутом или другими правовыми обременениями, на котором расположены самовольные строения;
• Истец обязан доказать суду, что он проводил экспертные работы, в заключениях санэпидстанции, пожарного или экологического надзора не содержатся противоречивые доказательства несоответствия установленному порядку строительства, эксплуатации и использования жилого или нежилого строения;
• Все произведенные затраты имеют доказательную базу – кассовое подтверждение, договорные обязательства по проведению строительных работ, найму рабочей силы;
• Истец предпринял меры для досудебного урегулирования спора, но результат был отрицательный – администрация не вынесла соответствующего решения по урегулированию;
• Те обстоятельства, что постройку можно признать по праву собственности за определенным лицом или лицами в долях – этот факт должен присутствовать обязательно, поскольку у всякой вещи должен быть свой собственник.

Узаконить то, что было построено без разрешения можно, если следовать нашим советам, при соблюдении определенного алгоритма действий.