Законодательство разделяет земли на категории, и одна из самых значимых – земля, принадлежащая населенным пунктам. 

Все города, поселки, деревни или места компактного проживания людей располагаются на землях поселений. В их пределах есть наделы, принадлежащие частным лицам, и государству, и муниципальным образованиям.

Все без исключения территории, очерченные границами поселений, имеют отношение к описываемой категории. Управление обеспечивается и региональными и муниципальными властями.

Соответствующими полномочиями обладают:

• администрации районов;
• муниципальные образованиями (ими руководят советы или иные выборные органы).

В крупных городах существуют:

• внутригородские районы;
• муниципальные образования, имеющие статус внутригородского округа.

Система разделения полномочий строится в каждом регионе отдельно, смотря какие денежные и управленческие ресурсы имеются и каковы реальные перспективы развития конкретных территорий. Каждый орган отвечает за территорию, находящуюся под его ответственностью.

Состав земель поселений

Город или поселение многогранная структура, обеспечивающая жителям комфортную среду, только при гармоничном развитии каждого своего элемента.

С этой целью создана система зонирования, предлагающая примерно следующее деление:

• жилая зона;
• общественно-деловое строительство;
• производственная зона;
• зона инженерной и транспортной инфраструктуры;
• рекреационная зона
• зона сельскохозяйственного использования;
• зона специального назначения (узконаправленные цели – строительство только добывающего предприятия или зданий для конкретной организации, созданной под заранее определенные цели);
• зона строительства объектов оборонного значения;
• иные зоны.

Наличие той или иной зоны определяется местными властями, редко, когда в пределах одного поселения присутствуют все зоны. Как видно закон не ограничивает число и виды возможных зон, учитывая разнообразие страны, которое невозможно уместить в рамки нескольких статей или даже целого закона.

Назначение земель поселений

Зонирование дает возможность определить общее развитие территории поселения, где каждая часть или зона развиваются согласно своему назначению. Законом предписаны возможные варианты назначения участков в пределах одной зоны.

Каждая из зон может включать в себя следующие варианты использования:

• жилая зона используется под строительство многоэтажных домов коттеджей, зданий, используемых в культурно-бытовых целях;
• общественно-деловая зона используется под строительство культурно-бытовых заведений, зданий, в которых располагается управленческий персонал, организации, занимающиеся социальными вопросами, зданий для иных общественных целей;
• производственная зона  используется под строительство промышленных предприятий, складов, иных зданий для сопутствующих целей;
• зона инфраструктуры используется под прокладку дорог, метро, объектов транспорта (гаражи, стоянки), труб, сетей для поставки коммунальных услуг;
• рекреационная зона отводится под леса, парки, озера иные объекты, используемые для отдыха, оздоровления жителей.

Состав земель и их назначение относится к вопросам, решаемым местными властями.

Так, например, зона выделяется под строительство исключительно одноэтажных домов или многоэтажных (устанавливается максимальная этажность и высота предполагаемого объекта). Территории, относящиеся к разным зонам, нередко используются в одном назначении.

Виды назначения земель в законе изложены расплывчато, что дает возможность использовать все особенности той или иной территории местным властям, не ограничивает развитие поселений.

Виды земель поселений, хозяйство и строительство на них

• Земли используются или под строительство (предприятий, жилых, общественных зданий) согласно зонированию и назначению;
• Земли находятся в частной или муниципальной или государственной собственности;
• Всегда остаются в собственности поселения дороги, бульвары, пруды, парки и т.д., закон запрещает их передачу в собственность частным лицам.
• Земли поселений разбиваются вплоть до участков, каждый из которых используется согласно планам развития города или в резерве, чья судьба еще не решена.

Все участки используются согласно назначению, однако предусматривается исключение, если строение и то, как используется, расположенная под ним земля, не несут никакой угрозы людям.

Разрешается, например, строительство индивидуальных домов до 3 этажей, без разрешения властей.

В пределах своего владения разрешается вести собственное хозяйство или иным образом использовать участок.

В остальных же случаях приходится получать разрешение на разработку строительной документации, ведение строительства, затем вводить в эксплуатацию.

Поселение может выделять отдельные территории для личного подсобного хозяйства, дачных или садоводческих товариществ.

Промышленные предприятия строятся в пределах отведенных зон, и  выход за их рамки запрещен.

Правовое регулирование использования земель поселения

Законодательство, касающееся земель поселений весьма обширно:

• Земельный кодекс;
• Градостроительный кодекс;
• Региональные законы по земельным и градостроительным вопросам;
• Правила землепользования и застройки;
• Градостроительные регламенты, являющиеся частью правил землепользования.

Отдельные акты касаются распределения полномочий между разными уровнями властей.

Правила землепользования распространяются на отдельное поселение или регион (каждый город федерального значения имеет собственные правила землепользования).

В правилах содержатся схема разбивки на зоны, градостроительный регламент, а также прописаны процедуры реализации органами власти своих полномочий.

 В градостроительном регламенте находятся:

• описание зон их категорий и виды назначений участков;
• виды назначений земельных участков;
• пределы размеров участков земли (и минимальные и максимальные);
• ограничения использования земель;
• пределы строительства, реконструкции.

Не всегда властями поселений утверждаются правила застройки и регламенты, что затрудняет использование своих прав, но не делает это невозможным. Приходится обращаться в суд, чтобы решать свои вопросы.

Приобретение и аренда земель поселений

Какие есть способы получить сегодня землю?

• платно или бесплатно;
• путем проведения аукциона или без него.

Сейчас работают фактически две схемы получения земли:

• подается заявление;
• разрабатывается землеустроительная документация;
• проводится проверка составленной документации и выясняется, есть ли причины, запрещающие передачу прав на участок;
• регистрируются права на участок;

Аукционы проводятся в отношении участков, сформированных за счет органов власти, и здесь процедура несколько иная:

• делаются объявления в печати, сети Интернет;
• принимаются документы, заранее на особый расчетный счет участники переводят взносы (проигравшие получают свои взносы обратно);
• проходит проверка, поданных комплектов документов;
• проводится аукцион;
• с победителем заключают договор;
• регистрируются права на участок.

В регионе могут иметь место некоторые нюансы, но с прошлого 2015 года, они незначительны, т.к. основные процедуры приобретения участков прописаны в Земельном Кодексе.

Кадастровая оценка земель поселений

Оценка земель поселений производится на основе единой методики.

• Оценка производится согласно категории и назначению участка (например, учитывается не только факт строительства многоэтажного дома, но и его этажность, иные свойства);
• Составляется единый список всех участков в пределах поселения;
• Каждому участку присваивается кадастровая цена.

Расчет цены производится на основе статистических показателей, исследований рынка недвижимости конкретного региона. Используются сведения из газет, журналов, отчетов оценщиков. В расчет берутся все возможные факторы способные повлиять на цену.

Правила расчета кадастровой оценки напоминают математическую формулу.

Читайте также: что такое кадастровая стоимость земельного участка.

Земельный налог

Кто платит налог?

• Собственник земли;
• Лицо, имеющее право бессрочного пользования;
• Лицо, имеющее право пожизненного наследуемого владения земельным участком;
• Управляющие паевыми фондами компании, если среди активов есть земельный участок.

Арендаторы или пользующиеся участком безвозмездно на временной основе, а также сособственники участка под многоквартирным домом плательщиками не считаются.

Сколько придется платить, решает налоговая служба, исходя из кадастровой стоимости участка.

Ставка налога:

• 0,3% — земли с/х, земли жилой зоны, ЖКХ, земли обороны, земли занятые под таможенные нужды;
• 1, 5% — иные участки.

Организации рассчитывают налог самостоятельно, физическим лицам квитанции присылает налоговая служба.

Конкретные сроки уплаты налога устанавливаются региональными властями (не позже 1 декабря следующего за отчетным годом). Налог уплачивается каждый год.

Налоговый кодекс содержит перечень льготников или обстоятельств, дающих право на уменьшение размера налога. Местные власти вправе расширять эти перечни.