Придомовая территория (в дальнейшем ПТ) – понятие вполне конкретное и юридически очень значимое. Это собственность общая всех владельцев домов и квартир. И этой общей собственностью нужно уметь правильно пользоваться.

Отличительные признаки и понятия

Говорится, что определён статус придомовой территории в статье 36 ЖК РФ, хотя там такого словосочетания нет. Однако данная статья посвящена недвижимому имуществу, находящемуся в общей собственности у всех владельцев недвижимости. Как написано в ст. 36 ЖК РФ, к категории придомовой территории относится земельный участок, предназначенный для всего обеспечения жизнеспособности дома.

Он состоит из нескольких частей – то, что расположено вокруг здания и то, что находится под домом. Первая часть земельного участка предназначена для размещения объектов инфраструктуры, которые обслуживают дом, а так же для создания рекреационных комфортных условий.

Территория, которая обслуживает дом, принадлежит всем сразу по закону и никому в отдельности. Общее имущество дома не может в натуре отчуждаться по желанию одного из собственника. Оно не может эксплуатироваться в интересах каждого собственника, поскольку предназначено для всех владельцев.

У многоквартирного дома придомовая территория обычно состоит из следующих объектов: клумб, деревьев, газонов; стоянок автомобилей; коммуникаций, обслуживающих дом; детских и спортивных площадок; магазинов и пунктов обслуживания населения, расположенных в самом многоквартирном доме.

В индивидуальных домостроениях придомовая территория, как правило, ограничивается приусадебным земельным участком. Однако у этого правила есть некоторые исключения, которые фиксируются в земельном плане собственника недвижимости.

Юридические проблемы

Они заключаются в:

характере использования;

определении границ и размеров ПТ;

особенностях управления.

Общая собственность принадлежит всем сразу одновременно. Это значит, что, имея право на распоряжение имуществом и использование, человек не может в одиночку ничего сделать. Все решения относительно придомовой территории принимаются на общем собрании только большинством голосов. Именно таким образом проявляются особенности управления ПТ.

На общем собрании собственники решают различные вопросы нового размещения объектов, не предусмотренных проектом строительства, озеленение, выделения участков под парковку автомобилей, про это советуем почитать на сайте http://avto-story.ru/. Основной юридической проблемой является площадь придомовой территории и определение границ ПТ. Дело в том, что для домов постройки старых времен такие территории не выделялись. Да у некоторых домов и строений и дворов-то не было.

Поскольку строения, созданные до 90-х годов 20 века, находились в собственности государства, то и вопросы обустройства участков решались органами местной власти. По этой же причине в городах существует больно много строений, у которых нет формально ПТ. Иногда их просто напросто негде даже формировать. В то же время есть методика расчёта придомовой территории в соответствии с общей площадью квартир дома.

Для того, чтобы у дома была своя придомовая территория, необходимо собственникам недвижимости провести общее собрание жильцов (кворум составляет 2/3 от общего количества собственников), вынести общее решение и обратиться в органы муниципальной власти с заявлением провести землеустроительные работы.

Землеустроители должны определить площадь придомовой территории и обозначить её на местности. Это нужно для дальнейших действий по использованию конкретного земельного участка, принадлежащего собственникам квартир многоквартирного дома. После проведения таких работ и получения технического плана, пакет собранных документов подаётся в Росреестр. Если заявителям откажут в регистрации придомовой территории как части их собственности, то такое решение можно запросто обжаловать в суде.

Правила размещения объектов

Всё, что находится на ПТ, является следствием реализации построенного проекта. После того, как многоквартирный дом построен и введен в эксплуатацию, осуществляется благоустройство придомовой территории. Все объекты, предусмотренные проектом строительства, должны быть сданы в эксплуатацию вместе с домом. Всё остальное дорабатывается самостоятельно собственниками.

Несмотря на то, что собственники квартир могут управлять коллективно придомовой территорией, делать они могут это только в соответствии с определенными нормативами. Например, детские площадки нужно устраивать по ГОСТу 52169 2012, а устанавливать и формировать парковки необходимо в соответствии с санитарно-гигиеническими нормативами и правилами дорожного движения и.

Самой огромной проблемой городских дворов многоквартирных домов являются парковочные места и стоянки автомобилей. Многоквартирные дома старой постройки были построены по другим нормам, нежели сейчас и не были рассчитаны на большое количество автомобилей. По этой причине при управлении ПТ огромное значение имеет организация большого количества мест под парковки.

Кто обслуживает территорию

Тот факт, что ПТ принадлежит всем собственникам квартир, ещё не значит, что обслуживают её по очереди или все сразу. Решением собрания собственники квартир выбирают обслуживающую управляющую компанию, которая обеспечивает жизнеспособность многоквартирного дома и содержит в порядке ПТ.

Фронт выполняемых работ зависит от договора между собственниками квартир и управляющей компанией. Обычно проводит работы такая организация следующие:

обустройство рекреационных зон, в том числе и детских площадок;

уборка территории;

ремонт дорог во дворе;

формирование участков с зелёными насаждениями;

уход за всеми объектами придомовой территории.

Так что собственникам при выборе управляющей компании и подписании договора с ней, нужно тщательно продумать все пункты взаимных требований и обязательств. Если ПТ не выделена в натуре или часть объектов строительства находятся в собственности муниципалитета или ведомства, то общему собранию владельцев или инициативной группе нужно будет взаимодействовать с руководством учреждений.

При отсутствии пункта в договоре ухода, например, за тротуарами и дорогой, придётся вынести на повестку общего собрания жильцов вопрос об оплате ремонтно-дорожных работ за счёт денежных средств жильцов многоквартирного дома.

Самостоятельно собственникам также придётся оборудовать двор дома видеокамерами. Для этого можно договор заключить с организацией, работающей по системе «безопасный двор». Договор может быть подписан как с отдельным человеком, так и с собственниками нескольких квартир в доме. Преимущества такого проекта заключаются в том, что с помощью такой системы размещения видеокамер можно охватить наблюдением круглосуточно почти всю придомовую территорию.

Как организовать парковку во дворе

Обычно на придомовой территории новых многоквартирных домов уже существует необходимая инфраструктура для стоянки и парковки автомобилей. Однако этого зачастую, как показывает практика, бывает недостаточно. По этой причине собрание жильцов поможет разработать дополнительные меры по организации площадок, предназначенных для парковки автотранспорта. В этом случае нужно руководствоваться 2 нормативными документами – санитарными нормами 2.2.1/2.1.1.1200-03 и ПДД.

В соответствии с первым документом стоянки и парковки во дворах многоквартирных домов должны быть рассчитаны на 50 мест – не более. Автомобили не должны располагаться ближе, чем в 15 метрах от фасада многоквартирного дома. Ближе на 5 метров можно размещать парковки на 10 машин–мест – не более. 

Следует различать два понятия автостоянки и парковки. Второй вариант предполагает всего лишь кратковременное размещение автомобиля на участке никем не охраняемом. Сохранность своего имущества должен обеспечивать его владелец самостоятельно. Первый вариант предполагает изолированный участок, где автомобиль находится под контролем специального персонала. В этом случае за сохранность вашего имущества ответственность несёт учреждение, обслуживающее автомобильную стоянку.

Чаще во дворах автостоянки не устраивают, потому что невозможно выполнить санитарные нормы, предъявляемые к объектам. Нарушения правил в ПТ парковки часто проявляется в том, что автомобилисты свои машины размещают на тротуарах, газонах, или вблизи окон квартир дома. За такие нарушения владельцы автотранспорта наказываются штрафом.

Многие относятся к ПТ как к картинке, которая не имеет отношения к жизни собственников конкретных квартир. Такое ощущение у владельцев сохраняется до тех пор, пока люди во дворе не создают проблем жителям многоквартирного дома. О том, что это их общая собственность, владельцы вспоминают тогда, когда жизнь осложняется плохим состоянием двора. В этот момент вам обязательно потребуются знания юридических тонкостей управления общим имуществом многоквартирного дома.

Надеемся, что наши материалы, размещённые на сайте, будут полезны вам не только для выхода из сложившихся экстремальных ситуаций, но и для создания комфортных условий проживания.