как делают кадастровую оценку недвижимости

Недавно мы рассказывали в одной из своих статей о сумасшедшей истории о том, как человек купил недвижимость за 200 000 рублей и получил квитанцию на налог в 2,5 миллиона — и все из-за нюансов с кадастровой стоимостью зданий. Сегодня мы подробно напишем о том, что нужно знать о кадастровой оценке и стоимости вашего имущества.

Почти все мы имеем в собственности недвижимость. И не важно, обладаете вы пятью сотками в Петрозаводске или у вас в собственности асфальтный завод, дорогой автомобиль, личный самолет. Бывает такое, что стоимость пяти Петрозаводских соток оказывается гораздо выше, чем кадастровая стоимость у всех олигархических богатств вместе взятых.

 Кадастровая стоимость объектов недвижимости

Чтобы правильно считать цену недвижимости, государство должно периодически (не чаще 1 раза в 4 года и 1 раз в 2 года — в городах федерального значения: Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе) проводить комплекс взаимосвязанных мероприятий, такие как кадастровая оценка объектов недвижимости. Об этом говорит Федеральный закон от 03.07.2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее — закон №237-ФЗ). А дополнительно есть в помощь ему много дополнительных нормативно-правовых актов (НПА) федерального и регионального уровней. Они созданы для того, чтобы конкретизировать этапы этого большого пути и предъявляемые к ним требования.

Владимир Владимирович Путин пару лет назад строго раскритиковал процедуру проведения кадастровой оценки объектов недвижимости. Он обратил внимание на проблему, столь характерную для кадастровой оценки. И — не станем долго держать интригу — это подействовало. В Послании Президента Федеральному Собранию от 20.02.2019 года есть такие слова: «И конечно, справедливо должен рассчитываться налог на землю. Понятно, что может меняться кадастровая или рыночная стоимость объекта. Но в любом случае сумма налога не должна скакать, непредсказуемо меняться. Мы уже ограничили 10% годовой рост налогового платежа для жилой недвижимости. Предлагаю установить такой же предел и для земельных участков».

Сейчас правительство РФ действительно трудится над тем, чтобы принцип экономической обоснованности кадастровой стоимости перестал быть сугубо теоретической категорией и, наконец, обрёл ощутимое воплощение на практике.

Кадастровая оценка: как это делается сегодня

Ответственность за проведение государственной кадастровой оценки объектов недвижимости ложится на бюджетное учреждение по решению исполнительного органа государственной власти субъекта РФ (ст.6,7 закона №237-ФЗ). Работа этой структуры строится на основании перечня объектов, которые по запросу специалистов учреждения предоставляет Росреестр (приказ Росреестра от 06.08.2020 года №П/0283).

Почему объект недвижимости может не попасть в данный перечень?

Ваша недвижимая собственность однозначно не будет учтена, если на момент формирования списка объект:

  • не имеет кадастрового номера;
  • назначение стоящих на земле строений не определено;
  • вопреки п.13 приказа №П/0283, не была официально установлена площадь земельных участков/зданий/помещений;
  • не прописано количество машино – мест на парковках.

С формальной точки зрения кадастровая оценка недвижимости состоит из:

  • принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;
  • определение стоимости объектов и составление отчёта об итогах оценки;
  • утверждение результатов определения стоимости (ч.3 ст.6 закона № 237-ФЗ).

Президент критиковал систему кадастровой оценки. Было так, что возлагая кадастровую оценку на частные компании, государство и граждане слишком часто сталкивались с ситуациями, когда оценка кадастровой стоимости была проведена с большим количеством нарушений. Конечно, в силу трудоёмкости процедуры вероятность случайных ошибок довольно высока. Однако слишком часто стали возникать ситуации, когда были основания говорить об умышленных действиях.

Всё это доставляет собственникам массу неудобств, ведь итоги оценки сказываются на цене недвижимости при её продаже и на размере налоговых платежей, что особенно важно для предприятий.

Чтобы избежать повторения ошибок, допущенных ранее частниками, была выстроена новая система государственной кадастровой оценки, которую теперь осуществляют региональные государственные бюджетные учреждения (ГБУ). Особое внимание в ГБУ уделяется подбору кадров: специалисты должны обладать квалификацией, позволяющей им на достойном профессиональном уровне определять справедливую стоимость проблемных активов, систематизировать и анализировать рыночные цены на недвижимость.

как определяеьтся кадастровая стоимость объекта недвижимости

Нет предела совершенству: что изменится в ближайшее время

Конечно, в идеале кадастровая стоимость должна совпадать с рыночной. Но такие случаи довольно редки. Достаточно уяснить, что кадастровую стоимость государство устанавливает в основном с целью расчёта размера налоговых платежей — для определения налогооблагаемой базы.

Процесс совершенствования самой процедуры государственной кадастровой оценки сегодня идёт полным ходом. С учетом правоприменительной практики в действующее законодательство постоянно вносятся поправки, призванные обеспечить прозрачность любых процедур, относящихся к определению справедливой кадастровой стоимости объектов недвижимости, принадлежащих как юридическим, так и физическим лицам. Благодаря этой стратегии владельцы недвижимости уже получили возможность влиять на оценку до того, как её результаты будут окончательно утверждены.

За основу отечественные законодатели взяли принцип, когда любое исправление ошибок в кадастровой оценке будет истолковано в пользу правообладателей недвижимости. Как это работает? Очень просто. Допустим, исправление повлекло снижение стоимости. Значит, новую стоимость можно применять, скажем так, ретроспективно, «задним числом» — вместо той, которая была оспорена. А вот возросшей стоимостью надо будет руководствоваться лишь начиная со следующего года — следующего налогового периода.

Неплохо смотрится идея в части «работы над ошибками». Например, для того, чтобы впредь исключить методологические ошибки, которые до сих пор случаются в процессе определения кадастровой стоимости недвижимости, законотворцы предусмотрели глобальный подход. Теперь, если такая ошибка будет выявлена, то будет перерассчитана кадастровая стоимость всех объектов, входящих в рассматриваемую оценочную категорию. Подать заявление с просьбой об исправлении ошибки можно в МФЦ или обратиться в ГБУ.

По оценкам экспертов-юристов, уже сегодня можно с уверенностью говорить о заметных качественных улучшениях в сфере кадастровой оценки в РФ. Хотя в прошедшем 2020 году количество судебных споров о кадастровой стоимости оказалось одним из наибольших за последние несколько лет, но суммарное снижение кадастровой стоимости по итогам судебных споров составило порядка 228 млрд. рублей. Это примерно в 4 раза меньше, чем в среднем за прошедшую пятилетку.

С чем это связано? С тем, что вероятнее всего, специалисты структур, занятых в сфере государственной кадастровой оценки, стали реже допускать ошибки именно благодаря тем изменениям, которые уже произошли в отраслевом законодательстве. Показательно и то, что сейчас российские суды удовлетворяют требования по пересмотру кадастровой стоимости более чем в 50% случаев. А значит, сегодня мы с вами, как никогда ранее, оказались близки к определению справедливой и максимально объективной стоимости недвижимости.

Если у вас есть вопросы по кадастровой стоимости и ее установлению вы можете обратиться к нашим юристам. Вы можете получить бесплатную юридическую консультацию у нашего дежурного юриста.

от

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector