Загородная недвижимость – мечта многих современных горожан, которые устали от суеты больших городов, шума и пыли.

Другим нужен чистый воздух, возможность ежедневных прогулок на дальние расстояния пешком или на лыжах в хороший ясный зимний день. А третьи просто хотят принимать в пищу свои, а не покупные фрукты и овощи, выращенные своими руками с любовью и усердием. 

У каждого могут быть свои мотивы приобретения загородной недвижимости, но всех их объединяет одно – договор купли-продажи с земельным участком.

Что важно знать, чтобы его составить правильно, а регистратор не смог отказать при переоформлении прав на купленную недвижимость?

В этой статье мы подробно освещали вопрос — как быстро продать земельный участок.

Документы для оформления сделки

Перерегистрация прав невозможна без соответствующих документов – нужно проверить все, что включается в понятие загородной недвижимости. Ведь покупая строение, вместе с ним приобретается земля, которая должна быть оформлена в собственность, и только с такими объектами можно проводить сделки.

Но для комфортного проживания нужна вода, подведенные электросети, благоустроенные дороги для удобного подъезда, и если нет разрешения на их подключение к дому, то придется все эти проблемы решать уже после оформления сделки.

Если хотите сэкономить, и купить еще недостроенный дом, то и для него нужны свои документы, по которым все права прежнего владельца могут перейти на другое лицо.

Обратите внимание, что если у продавца недвижимости на руках есть свидетельство о собственности на дом, то все трудные этапы уже пройдены, все согласовано и подключено, и самому уже не придется бегать по инстанциям.

Для приобретения земли нужны свои критерии и документы, но даже если на нее и есть свидетельство, то при оформлении сделки весь пакет придется обновить, поскольку могла пройти изменения, появиться на ней новые хозяйственные постройки, наложенные обременения в виде сервитута или залога.

Проблемы никому не нужны, и заключать сделку необходимо при наличии всего пакета документации, определяющего характер приобретения.

Здесь мы освещали вопрос о том, какие документы нужны для продажи земельного участка.

Правоустанавливающие  документы на дом

Для возникновения полноправного владения и распоряжения нужны основания, которыми могут выступать всевозможные договоры о передаче собственности  от одного лица к другому, правовые акты, постановления или распоряжения:

• Дарения, когда собственность переходит к одаряемому в результате подобных договорных обязательств;
• В результате мены, когда происходит замена одного собственника другим;
• По договору купли-продажи недвижимого имущества между юридическими или физическими лицами;
• В результате наследования.

Это первоочередные случаи возникновения прав, но иногда они могут возникнуть из постановлений судебных органов или решений местной власти, и все они могут  выступать как правообразующими юридически значимыми факторами.

Чтобы в дальнейшем быть уверенным, что никаких претензий от третьих лиц не последует, владелец должен обладать недвижимостью более трех лет – такой срок исковой давности предъявляется для выяснения спорных ситуаций в судебном порядке.

Правоустанавливающие документы на землю

Как и на недвижимость, так и на землю права могут возникнуть по разным обстоятельствам, но к основным относят:

• Обоюдно согласованные договоры о купле-продаже, обмене, дарении, передачи от государства по акту с последующей приватизацией или в результате наследования;
• По решению судебных органов в пользу владельца участка;
• По постановлениям, распоряжениям, актам органов местного самоуправления о выделении земли в личную собственность.

Хотя акт о передачи надела в бессрочное пользование не является подтверждением о том, что владелец вправе распоряжаться ею по своему усмотрению, в том числе и заключать сделки, но и этот документ относят к правоустанавливающей документации на землю.

Порядок оформления земли и строений на ней (дома) в собственность

Порядок оформления земельного участка в собственность состоит из нескольких процедур.

Если говорить кратко, то нужно всего два документа для получения свидетельства о праве владения:

• Правоустанавливающие документы на земельный надел и строения;
• Кадастровая документация о постановке на общероссийский учет.

Если с первым пунктом более-менее  понятно, то второй может вызвать массу неприятностей, если нет плана участка.

Перед тем, как совершать сделки, следует обновить этот важный документ, срок его действия невелик – около года, и если на плане проставлена старая дата, то нужно вызвать кадастрового инженера для обмера участка, строений, построек, которые есть на участке.

Со всем пакетом документации обращаются в местное отделение Росреестра,  предъявляют удостоверение личности и ждут результата в течение 10 рабочих дней. Не забудьте, подобные услуги предоставляют на платной основе, необходимо уплатить государственную пошлину за проведение работ.

Особенности составления договора

Основанием для перехода прав владения и распоряжения является договор, именно он будет главным фигурантом при заключении сделки.

Договор должен содержать:

• Дату и место заключения сделки;
• Указание точного адреса объектов недвижимого имущества;
• Полное описание земельного надела, вида разрешенного использования, размера, порядкового номера постановки на кадастровый учет. Обязательно указать, по каким основаниям земля перешла в частное владение, вид проложенных на земле коммуникаций.

Если присутствуют судебные или иные ограничения на полноправное владение участком, то этот пункт должен быть в договоре обязательно, таким видом ограничений могут выступать сервитут, арест или залог.

Особое внимание нужно обратить на последний пункт, если имущество находится в залоге у банка, то потребуется разрешение на совершение этой сделки от кредитной организации, иначе сделку могут признать недействительной;

• Те же требования предъявляются ко всем строениям, находящимся на земле: на каком основании появился жилой дом (разрешение на строительство, договор строительного подряда, разрешение администрации о вводе в эксплуатацию). Указать общую площадь, вид фундамента, этажность. Можно прописать другие характеристики, которые есть у строений – для летнего или постоянного проживания;
• Если все правоустанавливающие документы присутствуют, но само право собственности не прошло регистрацию, об этом обязательно следует прописать в договоре, чтобы новый владелец смог переоформить всю документацию на себя с оформлением свидетельства. Вся документация прописывается в хронологическом порядке получения;
• Важным условием любого договора продажи является определение возмездности по сделке, то есть окончательную стоимость как всех строений, расположенных на участке, так и самой земли. Стороны могут сами определить цену, которая бы устроила обе стороны, в иных случаях она может быть и ниже заявленной кадастровой оценки;
• Обязательно следует оговорить, при каких значимых условиях может произойти смена владельца имущества, например, после момента регистрации и получения причитающейся суммы при предъявлении свидетельства о собственности на другое лицо;
• Так же необходимо оговорить, что по окончанию регистрационных действий новый владелец станет обладателем земли и строений, а не только дома или только земли. Продавец обязан передать свое имущество стороне по сделке, а покупатель – принять его, и это должно найти отражение в договоре;
• Можно предусмотреть отдельным пунктом то обстоятельство, что у продавца отсутствует задолженность по уплате налогов, за потребление электроэнергии, пользование общей дорогой. Если этого пункта не будет в договорных обязательствах, то есть вероятность получить после приобретения огромные счета по долговым обязательствам. Здесь вы подробнее найдете ответ на вопрос о налоге с продажи дома с земельным участком.
• Отдельным пунктом оговариваются условия передачи имущества, можно отдельно указать, что продавец передает дом в таком виде, какой он был при заключении договора без отъема важных коммуникационных, функциональных составляющих строения.

Почему этот пункт оговорить обязательно?

Бывает и такое, что на момент просмотра дом стоит как игрушечка – со всеми подключенными бытовыми приборами, подводками отопительной, обогревательной системами. А уже после регистрации договора покупатель приходит в пустую коробку, в которой ему заново придется обустраивать дом для проживания.

Обратите внимание, что все копии важных документов и самого договора должны быть в 3 вариантах – по одному для каждой стороны, и один останется в органах регистрации объектов недвижимости.

Передача участка земли с домом и государственная регистрация

Акт передачи имущества важный документ, по которому в иных случаях можно предъявить претензии к бывшему владельцу при обнаружении срытых недочетов. Это может отнестись как к жилому строению, так и земельному наделу, если, например, хозяин не оговорил, что у крыши дома есть изъян, а канализационные отводы сделаны с нарушениями.

Все это очень важно, когда совершается такая крупная сделка как покупка загородной недвижимости.

Но если все обошлось благополучно, следует переоформить право собственности на приобретателя имущества в Росреестре.

На регистрацию приходят оба участника сделки, предъявляют свои удостоверения личности  и пакет документации с оплаченной госпошлиной.

По окончанию 10 рабочих дней можно забрать все документы и вступить в права владения.