Приобретение квартиры — очень важное событие в жизни человека, которое потребует хорошей подготовки. Если вы решили купить квартиру при помощи риелтора, вы можете расслабить и поручить все хлопоты ему. Но все же мы рекомендуем при любом способе прохождения сделки не утрачивать бдительность и контролировать оформление документов особо внимательно — если вы хотите провести сделку самостоятельно. Итак, разбираемся, на что важно обратить внимание, особенно при если вы решили купить квартиру на вторичном рынке.

Паспорта и свидетельства о рождении всех собственников на квартиру

Спросите и у продавца и проверьте по выписке ЕГРН и документу основания, сколько всего собственников у квартиры. Проверяйте паспорта и свидетельства о рождении каждого собственника.

На что обратить внимание, проверяя документы удостоверяющие личность продавцов

• Внешний вид документов: не должно быть исправлений, наличие всех страниц — если паспорт просрочен или отсутствуют некоторые страницы, вы не сможете в короткие сроки выйти на сделку
• Данные должны быть такими же, как и в документах на квартиру. Если отличаются — прежние данные вы сможете увидеть на странице «Ранее выданные паспорта»
• Срок действия паспорта, с просроченным паспортом у вас не смогут принять документы
• Фото — удостоверьтесь, что на фото человек, который представился вам собственником квартиры

Документ-основания права собственности на квартиру

Это может быть свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, договор долевого участия в строительстве или уступки права требования, договор приватизации, договор дарения квартиры или договор мены.

На что обратить внимание

• Данные участников сделки по договору
• Адрес объекта недвижимости
• Площадь недвижимости по договору и в выписке ЕГРН или свидетельстве
• Существенные условия договора, которые прописаны юристом

Выписка из ЕГРН (единого государственного реестра недвижимости)

Продавец может взять ее в МФЦ. Убедитесь, что ей не больше месяца. Вам могут предоставить выписку в электронном виде, но часто информация в электронной выписке не совсем актуальна. Поэтому рекомендуем вам заказать выписку ЕГРН в МФЦ на бумажном н6осителе. В ней однозначно будет самая точная и актуальная информация. Не достоверность информации в электронной выписке ЕГРН зависит от того, как своевременно была обновлена справочная информация на сайте Росреестра.

На что обратить внимание в выписке ЕГРН

• Количество собственников указанных в выписке
• Данные собственников — они должны быть такие же, как и в паспорте. Если в выписке указана другая фамилия — например, женщина вышла замуж, нужно будет вносить в договор уже новые данные и прикладывать к сделке свидетельство о заключении брака. Второй вариант – внести сначала изменения в Росреестре о замене паспортных данных продавца.
• Наличие обременений — например, ипотеки в силу закона. Если обременение есть, Росреестр не зарегистрирует сделку. Поэтому нужно, сначала снять все имеющиеся обременения и только потом выходить на сделку.
• Есть ли в числе собственников несовершеннолетние — в этом случае может потребоваться постановление органов опеки на продажу квартиры. В этом нет ничего страшного, просто это занимает в среднем от 10-30 дней и продавец должен обязательно взамен продаваемой квартиры предоставить несовершеннолетнему ребенку равнозначную площадь в другом объекте недвижимости.

Согласие супруга или супруги на продажу квартиры

Когда квартира куплена в браке, согласие потребуется для регистрации отчуждения недвижимости — даже если на момент продажи супруги уже развелись. Росреестр зарегистрирует сделку без согласия второго супруга, но в этом случае в выписке ЕГРН покупателя будет стоять особая отметка о том, что при продаже согласие супруга не предоставлено. Это чревато последствиями для нового покупателя, потому что супруг может всегда оспорить эту сделку без предоставленного согласия. Мы советуем не покупать квартиру без предоставленного согласия, чтобы в будущем быть застрахованным от любой проблемы. Мы ни в коем случае не хотим обвинять продавцов, но практика показывает, что отношения бывших супругов могут поменяться в любой момент и оспаривание сделки может произойти уже после продажи квартиры в любой момент.

На что обратить внимание

• Дата оформления договора основания и регистрации права собственности
• Дата регистрации брака и расторжение брака

Справка о зарегистрированных лицах в квартире

Эту справку рекомендуем обязательно запрашивать у продавца, так как домовая книга уже не существует и отметки о прописанных в нее не вносят уже пару лет. Получить справку продавец должен в паспортном столе и предоставить вам к сделке. Согласуйте с продавцом, в какой момент будут выписаны все зарегистрированные лица с квартиры. Если вы согласны сдавать договор купли-продажи с прописанными лицами – обязательно в нем нужно указать всех прописанных и срок, в который люди будут выписаны с квартиры. Если вы не готовы покупать квартиру с прописанными лицами, договоритесь, чтобы продавцы сначала выписались с квартиры и потом сразу заказали справку в паспортном столе об отсутствии прописанных. Подходя к сделке вы должны увидеть эту справку без прописанных лиц.

На что обратить внимание

• Число прописанных
• Есть ли несовершеннолетние в их числе

Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам

Данную справку продавец может получить в управляющей компании и в ресурсных службах (райгаз, регионгаз, водоканал, электросеть). Дополнительно попросите последние квитанции за оплату коммуналки. Долги предыдущего собственника квартиры за коммунальные услуги не переходят на нового, но вам это ни к чему — разбирательства после покупки будут не совсем приятным занятием.

На что обратить внимание

• Дата последнего платежа за коммунальные услуги
• Отсутствие долгов по счетчикам и общее имущество
• Показания счетчиков на день передачи квартиры

Справка об остатке на пенсионном счете по материнскому сертификату

Когда у продавца есть несовершеннолетние дети, такая справка об остатке на пенсионном счете мамы позволит убедиться, что при покупке недвижимости не был использован материнский капитал. Если продавец использовал материнский капитал на покупку недвижимости и не выделил доли детям, в будущем могут возникнуть проблемы. Поэтому это достаточно важный момент при оформлении квартиры в наше время. Сейчас это действительно становится проблемой для новых покупателей, потому по статистике 30% продаваемых квартир были приобретены продавцами за счет средств материнского (семейного) капитала.

Ни каждый человек об этом нюансе знает, но совершенно любой может в дальнейшем угодить не в самую приятную ситуацию, когда прокуратура будет проверять продавца на правильное использование мат капитала и не выделение доли в квартире, которая была куплена за счет государственной поддержки. Если продавец решит потом выделить доли в новом объекте недвижимости своим несовершеннолетним детям, то прокурату это не одобрит. Доли должны быть выделены в той недвижимости, за которую расчет был произведен средствами с мат.капила. Поэтому перед продаже продавцу обязательно нужно, сначала выделить у нотариуса доли несовершеннолетним детям. Далее продавец получит постановление органов опеки на продажу детских долей и только тогда можно выходить на сделку с новыми покупателями.

Общие правила при покупке квартиры

Просите для ознакомления только оригиналы документов и никаких копий. Задавайте любые волнующие вас вопросы. Если продавец раздражается, уходит от ответа или торопит — это повод насторожиться.

Обращайтесь к специалистам, если возникли хоть небольшие сомнения. Если сомнения возникли или вам не хочется тратить время на проверки, воспользуйтесь услугами грамотного юриста в сфере недвижимости.