Земельные участки под строительство жилых объектов имеют виды разрешенного использования такие как: под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ), блокированная жилая застройка, малоэтажная жилая застройка и многоквартирные жилые дома (МКД). Рассмотрим первые два распространенных варианта.

Найдя подходящий Вам по параметрам земельный участок следует обратить внимание на ограничения по отношению к данному земельному участку. Начиная с середины 2017 года и по настоящее время объекты (природные или техногенные) имеющие санитарно-защитные или охранные зоны подлежат постановке таких зон на государственный кадастровый учет (ГКУ) Зачастую границы таких зон пересекают, накладываются на границы земельных участков создавая ограничения использования земельного участка. В основном такие зоны присутствуют у водных объектов (реки, озера, пруды), сетевые коммуникации (газовые, электрические, сети водоснабжения и канализации), объекты коммерческого и промышленного назначения, природные объекты памятники археологии, культуры, архитектуры.

Перед приобретением земельного участка необходимо уточнить кадастровый номер земельного участка (его отсутствие означает, что земельный участок не межевался и не имеет установленных границ). Межевой план земельного участка стоит в среднем от 5 до 10 тыс. рублей.

При наличии кадастрового номера необходимо открыть публичную кадастровую карту https://pkk5.rosreestr.ru/ и вбить в поисковике данный номер, нажать поиск, участок отобразится у Вас на экране, далее во вкладке «управление картой» поставить галочку в пункте «зоны с особыми условиями использования территории(ЗОУИТ)» все зоны отобразятся на экране, Вы будете видеть все пересечения и накладки таких зон по отношению к интересуемому земельному участку. Если пересечения или накладки имеются (отображаются зеленым цветом) то необходимо во вкладке поиск выбрать за место раздела «участки» раздел «ЗОУИТ» и щелкнуть указателем на данную (зеленую) зону и в открывшейся вкладке посмотреть что это за зона и какие ограничения в ней присутствуют.

 В большинстве случаев это водоохранные зоны водных объектов и охранные зоны распределительных коммуникаций. Во втором случае ситуация решается путем согласования строительства со службой в чьем ведомстве находится данная сеть (гор-газ, водоканал, местные РЭС). В первом в соответствии с действующим законодательством необходимо до момента строительства получить согласование с организацией отвечающей за водные объекты (в каждом регионе уполномоченная организация.

Например Азово-черноморское бассейновое управление в полномочия которого входит контроль за водными объектами расположенные в следующих регионах: Республики Калмыкия, Адыгея, Карачаево-Черкесская, Крым, Ставропольский и Краснодарские края, Волгоградская, Воронежская, Тульская, Саратовская, Ростовская и Липецкая области, а также город федерального значения Севастополь).

Для получения согласования необходимо подготовить отчет «Об оценке воздействия на окружающею среду» данный отчет подготавливается специализированной организацией имеющей допуск СРО. К данному виду оценочной деятельности (обычные проектные организации не имеют таких допуска) в связи, с чем стоимость данного отчета от 50 до 350 тысяч рублей, все зависит от региона, длины и размеров водного объекта.

Если такая зона пересекает, частично или полностью накладывается на интересующий земельный участок — смело прибавляйте стоимость отчета к стоимости участка. При отсутствии данного согласования орган местного самоуправления уполномоченный на выдачу разрешений на строительство откажет Вам в выдаче разрешительной документации. Судебная практика так же показывает решение вопроса не в Вашу пользу.

Так же необходимо обратить внимание на документы территориального планирования в части правила землепользования и застройки муниципального образования городского или сельского поселения, на территории которого расположен интересуемый земельный участок.

Для этого необходимо зайти на официальный сайт администрации такого поселения в раздел градостроительство и открыть, либо скачать документ «правила землепользования и застройки» и в графической части (карта города или села) посмотреть к какой территориальной зоне относится интересуемый земельный участок. Земельные участки под ИЖС или ЛПХ должны относится к территориальной зоне под жилищное строительство, например «Ж-1 зона застройки индивидуальными жилыми домами (до 3 этажей)». Неоднократно встречаются случаи, когда по документам участок под ИЖС или ЛПХ а в правилах землепользования и застройки участок расположен в другой не относящейся к жилой застройке зоне. Для справки – срок внесения изменений в правила землепользования и застройки в зависимости от ситуации от 3 месяцев до 1 года и более.

 На сайте Росреестра в разделе «справочная информация» укажите в поисковике кадастровый номер или адреса земельного участка и запросите краткие сведения о правах продавца, на предмет имеющихся ограничений и обременений на права (арест, ипотека и т.д.)

Вывод: до приобретения земельного участка при проверке вышеуказанных параметров

нет ограничений, связанных с ЗОУИТ

соответствие правилам землепользования и застройки

нет ограничений на права продавца — можно смело приобретать земельный участок.