Согласно земельного кодекса Российской Федерации от 25. 10.2001 года № 136 Ф-3 плодородные почвы, находящиеся за населёнными пунктами выделенные, а также определённые для сельскохозяйственных потребностей, являются землями сельскохозяйственного назначения.
В состав включаются:
- Пашня, сенокосы, пастбища.
- Наделы, находящиеся под различными коммуникациями и дорогами внутреннего сообщения.
- Участки, занятые различными зелёными насаждениями, выполняющими роль защитного щита плодородных почв от разных негативных воздействий.
- Земли с подсобными строениям, задействованными в хранении и переработке.
- Водоёмы.
Ранее мы рассматривали вопрос — что можно строить на земле сельхозназначения.
Виды разрешенного использования.
На землях разрешается:
- Выращивать, хранить и перерабатывать всю сельхозпродукцию.
- Производить защитные насаждения.
- Разводить рыбу.
- Заниматься научными исследованиями.
- Семейное хозяйство.
- Подсобные личные хозяйства, с целью обеспечения своей семьи экологически чистыми продуктами, а также продажи излишков на рынке.
- Содержание животных, разрешённых для развода в нашей стране.
- Выращивание садов.
- Деятельность различных сообществ (кооперативы, принадлежащие государству предприятия, различные общества и товарищества коммерческие и не коммерческие, а также религиозные общины).
- Казачьими общинами.
- Организациями, занимающимися кадровой подготовкой сельскохозяйственных работников.
- Различными научными, опытными, а также учебными подразделениями.
- Коренными жителями данных территорий, чтобы предотвратить исчезновение их традиций и развития промыслов и хозяйствования, характерных исключительно этим народностям.
- Создание транспортных путей сообщения. Обеспечивающих подачу электроэнергии и связи линий.
- Трубопроводов перекачивающих нефть и газ.
Законы
Большинство правовых моментов в отношении данных земель регулируется различными статьями земельного кодекса:
- Ст. №77 определяет само понятие и описывает их возможный состав.
- Ст. №78 контролирует эксплуатацию.
- В ст. №79 расписаны особенности эксплуатации земель, признанных сельскохозяйственными.
Также многие моменты регулируются Федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного предназначения.
В четырёх главах документа описаны:
- 1 глава — общие положения.
- 2 глава — определяет правила оборота земляных наделов из состава сельхозназначения.
- 3 глава — разъясняет правила оборота земельных наделов.
- 4 глава- включает переходные и заключительные положения.
Оценка
Зависит от целей и методов и разделяется на виды:
- Денежная, нужна для экономической регуляции земельных отношений, что необходимо при составлении гражданско-правовых соглашений, где нужна цена каждого конкретного надела. Также применяется для установления ставки налога.
- Экономическая, результаты влияют на формирование нормативной денежной оценки, чтобы проанализировать результативность от использования земель в сравнении с прочими, получаемыми от природы ресурсами. Чтобы определить экономическую выгоду от выращивания культур сельского хозяйства.
- Бонитировка, её результаты входят в земельный кадастр Российской Федерации, и есть основополагающим фактором в произведении экономической оценки земли угодий сельского хозяйствования. Также с их помощью определяется экологическая пригодность грунтов и процент потерь при ведении хозяйства на землях.
Строительство на землях сельскохозяйственного назначения
Очень часто конфликтные ситуации при покупке и последующем строительстве на выше указанных объектах возникают не только у обычных людей, но и у предпринимателей и некоторых достаточно крупных компаний.
В случае с многими хозяевами таких территорий проблема состоит в крепко укоренившемся мнении, что если земля уже находится в чьей-то собственности, то и хозяин может делать на своей земле что захочет.
На самом же деле существует целый ряд ограничений, определяющих, что и на каких конкретно территориях строить можно, а что уже считается вне закона.
Строительство коттеджей, домов, с целью проживания и прописки, с гаражами, различными постройками, а также складскими помещений, допустимо на наделах, предназначенных для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства, приусадебных и рассчитанных для малоэтажного строительства участках.
В будущем жилищу присвоят почтовый адрес, а его хозяевам можно будет прописаться. Но всё это становится доступным, если территория находится в границах города или посёлка и имеет статус «земли населённых пунктов».
На территориях ЛПХ, находящихся за границами поселений, и имеющими статус «полевых», то есть относящиеся к землям сельскохозяйственного предназначения возводить различные жилые строения не запрещается. Загляните в другую статью на нашем сайте и узнайте, что такое ЛПХ.
Только получить прописку и проложить все необходимые коммуникации очень трудно. В такой ситуации рекомендуется обратиться в суд или местную администрацию.
Запрещается возводить, используемые для проживания строения за населёнными пунктами или в их черте, если их предназначение «огородничество».
Стоимость
Стоимость земель сельхозназначения может значительно отличаться даже в пределах одного федерального округа. Это зависит как от экономических показателей и особенностей региона, так и от качества земли – так как чем более плодородна от природы почва, тем меньше потребуется в дальнейшем вложений, к примеру, на удобрения.
[box type=»download»] Пример значительной разницы в ценах – земли Ростовской области (45000 рублей за 1 гектар) и Краснодарского края (80000 рублей за 1 гектар).[/box]Особенности аренды и купли-продажи
Не всем по карману сразу купить необходимые гектары земли, это удовольствие выльется в кругленькую суму. Намного проще арендовать. Что и делают большинство жителей нашей страны, нуждающиеся в территориях для собственного использования или начала бизнеса.
Необходимо просто найти владельца интересующего Вас надела и заключит с ним договор об арендовании.
Его необходимо правильно составить с учётом возможных разногласий, указать суму арендной платы, даты внесения денежных средств, возможность выкупа. Лучше обратиться за помощью к профессионалу.
Чтобы получить земельный надел от государства необходимо написать прошение о его предоставлении в местное самоуправление выбранного населённого пункта. Если есть не занятые территории вы станете обладателем участка совершенно бесплатно, необходимо только, оплачивать арендную плату.
Правда это очень длительный и хлопотный процесс:
- Написание заявления на аренду земли.
- Публикация в прессе, о том, что определённый участок сдаётся в аренду.
- Конкурс среди желающих обладать данной территорией.
- Заключение договора аренды.
Договор аренды земли, возможно, составить на период не более 49 лет, согласно российскому законодательству. Период составления договора аренды всецело зависит от аграрной политики властей в каждом отдельно взятом регионе. Количество арендуемых наделов не ограничено государством.
Во время владения участком разрешается оборот земли:
- Оформление на другого человека.
- Ели необходим кредит, временно передать права аренды банку.
- Арендуемые земли разрешается выкупить.
При покупке участка до составления договора о купле-продаже убедитесь в том, что:
- Интересующая территория в действительности принадлежит данному лицу.
- Не наложен ли арест.
- Не пребывает ли объект в залоге.
- Чтобы убедиться соответствует ли площадь заявленной продавцом, сделайте свои замеры.
- Проверьте присутствие и возможности проведения необходимых коммуникаций.
- Убедитесь, имеет ли продавец план участка. При отсутствии, его могут сделать соответствующие организации. Оплачивает услугу, как продавец, так и покупатель, здесь играет роль личная договорённость.
Чтобы обезопасить себя от мошенников в договоре купли-продажи оговорите внесение задатка и безопасный процесс передачи денежных средств. Лучше всего через ячейку в банке. Продавец получит к ней доступ только в результате полного завершения сделки. К стати, этот срок также необходимо прописать в договоре.
После свершения сделки ни одна из сторон не вправе изменять договор.
Перевод земель сельскохозяйственного назначения в другие формы
Процесс перевода оговорено Федеральным Законом № 172Ф-3 от 21 12 2004 года «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».
Чтобы поменять категорию участка заинтересованное лицо, подаёт прошение о переводе в органы самоуправления или в исполнительный государственный орган, которые имеют право его рассматривать.
В прошении указать:
- Кадастровый номер.
- Имеющуюся категорию, и предполагаемую.
- Указать чёткие основания для перевода.
- Подтвердить право собственности.
Также к подаваемым бумагам необходимо приложить:
- Извлечение с государственного кадастра недвижимости.
- Информацию из единого государственного реестра юридических лиц или индивидуальных предпринимателей. Копии бумаг подтверждающих личность заявителя.
- Документ, подтверждающий право на недвижимое имущество и сделки с ним из единого земельного реестра.
- Выводы экологической экспертизы, если этого требует Ф. З.
- Соглашение лица имеющего права на перевод участка из состава одной категории в другую.
Соответствующие органы могут отказать в рассмотрении ходатайства, если с ним обратилось не имеющее необходимых прав лицо, или приложенные документы не соответствуют по форме или содержанию, регламентированным Законом о переводе земель.
Прошение, при наличии недостающих документов и не в соответствующем оформлении, в тридцати дневной срок от времени поступления, будет возвращено, с обязательным подробным указанием причин отказа.
Перевод запрещён если:
- Законом наложен запрет или определённые ограничения к переводу.
- Имеется отрицательное заключение природоохранительной организации.
- Запрашиваемое предназначение, не соответствует с территориальным планированием, землеустроительными документами и документами о планировании территории.
Правила перевода регламентируются второй главой Закона, где чётко и внятно описаны особенности перевода каждой отдельной земельной категории.
В результате разбора ходатайства, соответствующими органами (исполнительным органом государственной власти или местного самоуправления) будет принят акт о переводе земель или земельных участков, входящих в их состав из одной категории в другую. Или же акт об отказе в переводе с категории в категорию.
Сроки принятия акта:
- На протяжении 3 месяцев, от времени поступления прошения, если другие сроки не оговорены нормативными правовыми актами Российской Федерации — Правительством Р. Ф.
- На протяжении 2 месяцев, от времени поступления – Исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации или соответствующим органом местного самоуправления.
В последнее время в нашей стране распространилась практика изменения категории земли, из-за чего большие объёмы плодородных почв были переданы в личное пользование и как правило застроены.