Согласно земельного кодекса Российской Федерации от 25. 10.2001 года № 136 Ф-3 плодородные почвы, находящиеся за населёнными пунктами выделенные, а также определённые для сельскохозяйственных потребностей, являются землями сельскохозяйственного назначения.

В состав включаются:

• Пашня, сенокосы, пастбища.
• Наделы, находящиеся под различными коммуникациями и дорогами внутреннего сообщения.
• Участки, занятые различными зелёными насаждениями, выполняющими роль защитного щита плодородных почв от разных негативных воздействий.
• Земли с подсобными строениям, задействованными в хранении и переработке.
• Водоёмы.

Ранее мы рассматривали вопрос — что можно строить на земле сельхозназначения.

Виды разрешенного использования.

На землях разрешается:

1. Выращивать, хранить и перерабатывать всю сельхозпродукцию.
2. Производить защитные насаждения.
3. Разводить рыбу.
4. Заниматься научными исследованиями.
5. Семейное хозяйство.
6. Подсобные личные хозяйства, с целью обеспечения своей семьи экологически чистыми продуктами, а также продажи излишков на рынке.
7. Содержание животных, разрешённых для развода в нашей стране.
8. Выращивание садов.
9. Деятельность различных сообществ (кооперативы, принадлежащие государству предприятия, различные общества и товарищества коммерческие и не коммерческие, а также религиозные общины).
10. Казачьими общинами.
11. Организациями, занимающимися кадровой подготовкой сельскохозяйственных работников.
12. Различными научными, опытными, а также учебными подразделениями.
13. Коренными жителями данных территорий, чтобы предотвратить исчезновение их традиций и развития промыслов и хозяйствования, характерных исключительно этим народностям.
14. Создание транспортных путей сообщения. Обеспечивающих подачу электроэнергии и связи линий.
15. Трубопроводов перекачивающих нефть и газ.

Законы

Большинство правовых моментов в отношении данных земель регулируется различными статьями земельного кодекса:

•  Ст. №77 определяет само понятие и описывает их возможный состав.
•  Ст. №78 контролирует эксплуатацию.
•  В ст. №79 расписаны особенности эксплуатации земель, признанных сельскохозяйственными.

Также многие моменты регулируются Федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного предназначения.

В четырёх главах документа описаны:

1. 1 глава — общие положения.
2. 2 глава — определяет правила оборота земляных наделов из состава сельхозназначения.
3. 3 глава — разъясняет правила оборота земельных наделов.
4. 4 глава- включает переходные и заключительные положения.

Оценка

Зависит от целей и методов и разделяется на виды:

• Денежная, нужна для экономической регуляции земельных отношений, что необходимо при составлении гражданско-правовых соглашений, где нужна цена каждого конкретного надела. Также применяется для установления ставки налога.
• Экономическая, результаты влияют на формирование нормативной денежной оценки, чтобы проанализировать результативность от использования земель в сравнении с прочими, получаемыми от природы ресурсами. Чтобы определить экономическую выгоду от выращивания культур сельского хозяйства.
• Бонитировка, её результаты входят в земельный кадастр Российской Федерации, и есть основополагающим фактором в произведении экономической оценки земли угодий сельского хозяйствования. Также с их помощью определяется экологическая пригодность грунтов и процент потерь при ведении хозяйства на землях.

Строительство на землях сельскохозяйственного назначения

Очень часто конфликтные ситуации при покупке и последующем строительстве на выше указанных объектах возникают не только у обычных людей, но и у предпринимателей и некоторых достаточно крупных компаний.

В случае с многими хозяевами таких территорий проблема состоит в крепко укоренившемся мнении, что если земля уже находится в чьей-то собственности, то и хозяин может делать на своей земле что захочет.

На самом же деле существует целый ряд ограничений, определяющих, что и на каких конкретно территориях строить можно, а что уже считается вне закона.

Строительство коттеджей, домов, с целью проживания и прописки, с гаражами, различными постройками, а также складскими помещений, допустимо на наделах, предназначенных для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства, приусадебных и рассчитанных для малоэтажного строительства участках.

В будущем жилищу присвоят почтовый адрес, а его хозяевам можно будет прописаться. Но всё это становится доступным, если территория находится в границах города или посёлка и имеет статус «земли населённых пунктов».

На территориях ЛПХ, находящихся за границами поселений, и имеющими статус «полевых», то есть относящиеся к землям сельскохозяйственного предназначения возводить различные жилые строения не запрещается. Загляните в другую статью на нашем сайте и узнайте, что такое ЛПХ.

Только получить прописку и проложить все необходимые коммуникации очень трудно. В такой ситуации рекомендуется обратиться в суд или местную администрацию.

 Запрещается возводить, используемые для проживания строения за населёнными пунктами или в их черте, если их предназначение «огородничество».

Стоимость

Стоимость земель сельхозназначения может значительно отличаться даже в пределах одного федерального округа. Это зависит как от экономических показателей и особенностей региона, так и от качества земли – так как чем более плодородна от природы почва, тем меньше потребуется в дальнейшем вложений, к примеру, на удобрения.

Особенности аренды и купли-продажи

Не всем по карману сразу купить необходимые гектары земли, это удовольствие выльется в кругленькую суму. Намного проще арендовать. Что и делают большинство жителей нашей страны, нуждающиеся в территориях для собственного использования или начала бизнеса.

Необходимо просто найти владельца интересующего Вас надела и заключит с ним договор об арендовании.

Его необходимо правильно составить с учётом возможных разногласий, указать суму арендной платы, даты внесения денежных средств, возможность выкупа. Лучше обратиться за помощью к профессионалу.

Чтобы получить земельный надел от государства необходимо написать прошение о его предоставлении в местное самоуправление выбранного населённого пункта. Если есть не занятые территории вы станете обладателем участка совершенно бесплатно, необходимо только, оплачивать арендную плату.

 Правда это очень длительный и хлопотный процесс:

1. Написание заявления на аренду земли.
2. Публикация в прессе, о том, что определённый участок сдаётся в аренду.
3. Конкурс среди желающих обладать данной территорией.
4. Заключение договора аренды.

Договор аренды земли, возможно, составить на период не более 49 лет, согласно российскому законодательству. Период составления договора аренды всецело зависит от аграрной политики властей в каждом отдельно взятом регионе. Количество арендуемых наделов не ограничено государством.

Во время владения участком разрешается оборот земли:

1. Оформление на другого человека.
2. Ели необходим кредит, временно передать права аренды банку.
3. Арендуемые земли разрешается выкупить.

При покупке участка до составления договора о купле-продаже убедитесь в том, что:

1. Интересующая территория в действительности принадлежит данному лицу.
2. Не наложен ли арест.
3. Не пребывает ли объект в залоге.
4. Чтобы убедиться соответствует ли площадь заявленной продавцом, сделайте свои замеры.
5. Проверьте присутствие и возможности проведения необходимых коммуникаций.
6. Убедитесь, имеет ли продавец план участка. При отсутствии, его могут сделать соответствующие организации. Оплачивает услугу, как продавец, так и покупатель, здесь играет роль личная договорённость.

Чтобы обезопасить себя от мошенников в договоре купли-продажи оговорите внесение задатка и безопасный процесс передачи денежных средств. Лучше всего через ячейку в банке. Продавец получит к ней доступ только в результате полного завершения сделки. К стати, этот срок также необходимо прописать в договоре.

После свершения сделки ни одна из сторон не вправе изменять договор.

Перевод земель сельскохозяйственного назначения в другие формы

Процесс перевода оговорено Федеральным Законом № 172Ф-3 от 21 12 2004 года «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

Чтобы поменять категорию участка заинтересованное лицо, подаёт прошение о переводе в органы самоуправления или в исполнительный государственный орган, которые имеют право его рассматривать.

В прошении указать:

1. Кадастровый номер.
2. Имеющуюся категорию, и предполагаемую.
3. Указать чёткие основания для перевода.
4. Подтвердить право собственности.

Также к подаваемым бумагам необходимо приложить:

1. Извлечение с государственного кадастра недвижимости.
2. Информацию из единого государственного реестра юридических лиц или индивидуальных предпринимателей. Копии бумаг подтверждающих личность заявителя.
3. Документ, подтверждающий право на недвижимое имущество и сделки с ним из единого земельного реестра.
4. Выводы экологической экспертизы, если этого требует Ф. З.
5. Соглашение лица имеющего права на перевод участка из состава одной категории в другую.

Соответствующие органы могут отказать в рассмотрении ходатайства, если с ним обратилось не имеющее необходимых прав лицо, или приложенные документы не соответствуют по форме или содержанию, регламентированным Законом о переводе земель.

Прошение, при наличии недостающих документов и не в соответствующем оформлении, в тридцати дневной срок от времени поступления, будет возвращено, с обязательным подробным указанием причин отказа.

Перевод запрещён если:

• Законом наложен запрет или определённые ограничения к переводу.
• Имеется отрицательное заключение природоохранительной организации.
• Запрашиваемое предназначение, не соответствует с территориальным планированием, землеустроительными документами и документами о планировании территории.

Правила перевода регламентируются второй главой Закона, где чётко и внятно описаны особенности перевода каждой отдельной земельной категории.

В результате разбора ходатайства, соответствующими органами (исполнительным органом государственной власти или местного самоуправления) будет принят акт о переводе земель или земельных участков, входящих в их состав из одной категории в другую. Или же акт об отказе в переводе с категории в категорию.

Сроки принятия акта:

• На протяжении 3 месяцев, от времени поступления прошения, если другие сроки не оговорены нормативными правовыми актами Российской Федерации — Правительством Р. Ф.
• На протяжении 2 месяцев, от времени поступления – Исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации или соответствующим органом местного самоуправления.

В последнее время в нашей стране распространилась практика изменения категории земли, из-за чего большие объёмы плодородных почв были переданы в личное пользование и как правило застроены.